上海市松江区人民政府

关于印发《上海市松江区关于加强农村

村民宅基地管理的指导意见（试行）》的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门:

《上海市松江区关于加强农村村民宅基地管理的指导意见（试行）》已经2018年11月28日第56次区政府常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。

                                2019年10月1日

上海市松江区关于加强农村村民宅基地

管理的指导意见（试行）

为认真落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、《国土资源部关于深化统筹农村土地制度改革三项试点工作的通知》（国土资发〔2017〕150号）的精神，高质量实施乡村振兴战略，推进松江区宅基地制度改革试点工作，适应农村生产、生活方式的转变，规范宅基地管理，维护农村村民宅基地合法权益，根据本市乡村振兴战略实施意见、《上海市农村村民住房建设管理办法》和《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》等文件规定，结合松江区实际，制定本指导意见。

第一条（总体要求）

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，紧紧围绕“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，实施乡村振兴战略。按照中央深化农村土地制度改革的总体部署，以保障和维护农村村民宅基地权益为根本出发点和落脚点，规范和完善宅基地取得、使用、盘活、退出全生命周期管理，尊重农民意愿，因地制宜探索建立宅基地三权分置和宅基地有偿使用制度，完善“一户一宅”制度多种实现形式，完善宅基地土地权能多种实现方式，推进农村村民居住质量提升、生态环境改善和土地集约节约利用，积极构建城乡统一建设用地市场，促进城乡一体化发展，为推进松江区农村现代化和乡村振兴发展提供制度支撑。

第二条（基本原则）

1、坚持群众导向，多元保障。以农民利益为中心，尊重广大农民意愿和实际需求，探索农村村民宅基地“一户一宅”向“户有所居”多元化保障体系过渡，满足农民群众对居住房屋不同层次、不同类别的需求。充分发挥村民自治在农村村民宅基地管理中的作用，探索创新农村基层治理机制，既尊重历史，又立足实际，有效保障宅基地依法公平取得，进一步完善宅基地权能，增加农民财产性收入，维护好实现好农村村民宅基地的合法权益。

2、坚持绿色发展，节约集约。牢固树立绿水青山就是金山银山的绿色发展理念，坚持走农村地区生态优先、环境保护优先、节约集约转型发展之路。积极实施节约集约化发展，在宅基地只减不增、耕地只增不减的原则下，倡导和鼓励宅基地归并集中，适应农村农业规模化经营和农村村民生产生活方式变化，完善宅基地分配原则，探索创新现代乡村宅基地高质量利用模式，支持鼓励存量宅基地盘活利用，发挥市场优化配置资源作用，深化农村土地节约集约利用。

3、坚持审慎稳妥，因地制宜。结合农村实际状况，综合考虑松江区农村历史政策、乡规民约等因素，探索建立镇村基层民主管理自治机制，统筹协调，实事求是，分类施策，兼顾公平，妥善解决宅基地历史遗留问题。严格加强宅基地审批和监管，坚决避免引发宅基地纠纷风险，保证农村社会秩序稳定。

第三条（适用范围）

本意见适用于松江区土地利用总体规划确定的城市开发边界线外的农村宅基地管理。城市开发边界线内的农村宅基地严格按照批准的城市规划管控和实施。

第四条（规划引领、分类引导）

深入实施多规合一，在上海市和松江区2035城乡总体规划暨土地利用总体规划的指导下，根据《上海市乡村规划导则》的要求，区规土局加强区总规阶段对村庄布局规划的统筹布局，各镇（街道）应提前策划谋划，加快推进新市镇总体规划和郊野单元（村庄）规划的编制与实施，并按照应细尽细、应落尽落的原则，深化细化村庄布点规划，确保村庄规划依据充分、科学合理、相对稳定、管住长远。镇总规应按照建设用地指标落地的要求，合理确定保留（保护）村庄布点和规模；郊野单元（村庄）规划应依据镇总规优化保留（保护）村村庄宅基地、基本农田、生态用地的布局和结构，明确撤并村范围和农民集中居住落点安排，细化落实近期行动计划，促进乡村地区建设用地布局优化和土地利用效率提升，为乡村建设的开展提供规划依据。村庄设计可按需开展，有条件的可结合郊野单元（村庄）规划同步开展，由镇政府或村委会组织编制，村庄设计应保持村庄整体风貌协调统一，充分征询村民意见，指导乡村建设，纳入镇财政预算。

农村村民住房建设（含翻建、平移归并）（以下简称农村村民建房）应以松江区城乡总体规划暨土地利用总体规划、新市镇总体规划暨土地利用总体规划、郊野单元（村庄）规划、村庄设计为管理依据，实施分类引导。坚持城镇集中居住为主,农村集中归并为辅的总体导向。规划确定的农村居民点内的农户，依据郊野单元（村庄）规划集中引导宅基地平移归并，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。规划确定的撤并村，严控原址翻建，可采取多种形式保障农村村民住房需求。在确保各镇村庄建设用地总规模不增加的前提下，镇域范围内统筹考虑居住困难户的住房需求。

第五条（农村村民宅基地和住房建设的资格）

符合下列条件之一的集体经济组织成员，以户为单位，可以依法建设宅基地住房。

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口且生产生活在本村的；

（二）属本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

农户建房用地人数的计算方法，按照本办法第十二条规定执行。

第六条 （农村村民申请宅基地和住房建设的条件）

宅基地和住房建设申请应当以户为单位进行认定，记户依据以已有的宅基地使用证或政府宅基地使用批准文件和户口簿为准，同时考虑村集体经济组织登记在册家庭成员关系、风俗习惯等因素综合确定。由村级集体经济组织进行认定公示后报镇（街道）人民政府审定。

具备宅基地资格的农村村民以户为单位向所在地的村民委员会申请宅基地和住房建设。申请条件应符合《上海市农村村民住房建设管理办法》（以下简称（16）号令）中第二章第十五条的要求，具有以下情况之一的原则上不予受理：

1、享受过集体建房、农民进镇建房、动迁安置等住房保障政策的；

2、将原有宅基地住房出售、赠予他人的，或者未经有关部门许可将原住房改为经营性场所的；

3、拥有多处宅基地的；

4、存在违法占地或违法建房尚未处理结案的；

5、离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的；

6、其他法律法规规定的限制条件；

第七条（农村村民申请分户）

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户 ，且符合所在镇人民政府规定的分户条件的，采取多种方式，保障其居住权。具有以下情况之一的原则上不予受理：

1、离婚户一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房为由申请；

2、父母已有一处宅基地房屋，其子女为独立户籍和单身户籍的；

3、户内服刑或劳教已随本户享受过建房政策，服刑后不愿合居，并不具备分户条件；

4、其他法律法规认为不予批准的；

第八条 （保障宅基地权益依法公平实现）

历史遗留的符合宅基地及住房建设申请条件的应建未建的农村村民，因规划控制或土地资源约束原因无法实施的，各镇（街道）应通过多种方式保障农户合法权益的实现。

第九条（农村村民建房审批与管理）

本区农村村民建房审批与管理按照16号令十七条至二十六条相关内容执行。

符合规划且不涉及新增建设用地的农村村民个人建房，由镇（街道）人民政府按16号令规范审批并核发《乡村建设规划许可证》。涉及新增建设用地的宅基地平移、归并集中建房项目，各镇（街道）应按照法定程序办理用地手续后,由镇（街道）人民政府核发《乡村建设规划许可证》。

镇（街道）人民政府对农村村民建房进行开工查验和竣工验收，验收合格后，农村村民可以按照本市相关规定向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第十条（农村村民住房建设标准）

农村村民每户只能拥有一处宅基地，根据节约集约用地原则，在实施平移相对集中居住建房时严格控制宅基地土地面积。

本区5人户及5人以下户的建筑占地面积不超过90平方米，6人及以6人以上户建筑占地面积不超过100平方米。

本区4人户及4人以下户的建筑面积不超过180平方米，5人户及以上户按照每增加一人增加20平米的标准确定建筑面积。允许各镇通过适当合理增加建筑面积的方式化解农户矛盾和需求，但建筑高度不得超过16号令的要求。

第十一条（村民住房建设集约节约政策及奖励标准）

保留保护村实施村民建设住房应坚持节约集约、相对集中的原则，鼓励宅基地集中平移归并，在适当规模范围内开展原址翻建。