玉环县人民政府办公室

　　转发玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程

　　指挥部关于调整坎门后沙拆迁补偿安置

　　实施意见的通知

坎门办事处，县政府直属各有关单位：

　　玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部制订的《关于调整坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见》已经县政府第12次常务会议讨论通过，现转发给你们，请认真贯彻执行。

                                                                          二○○五年九月十四日　　　　

　　关于调整坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见

　　玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部

　　（二○○五年九月十一日）

　　为进一步推进坎门后沙拆迁工作，根据有关法律、法规，结合坎门后沙实际，特调整拆迁补偿安置实施意见。

　　一、拆迁范围

　　一、坎门后沙拆迁范围以依法批准的坎门后沙旧城改造拆迁工程规划（见附件1）为准。

　　二、玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部负责组织实施坎门后沙的拆迁、补偿和安置工作。

　　二、拆迁补偿与安置

　　三、被拆迁人应服从坎门后沙旧城改造拆迁工程建设需要，在规定的期限内完成搬迁。

　　四、拆迁人委托有资质的房地产评估机构对拆迁房屋的重置价、附属物、装修及区位差价系数等进行评估后，按本意见规定对产权人给予补偿。

　　五、对拆迁范围内的违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按重置价格结合成新的50%给予补偿；拆除非公益事业房屋的附属物不予安置，由拆迁人给予相应价值的补偿；拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物及室内装修不予补偿。

　　六、被拆迁人具备下列证件之一的，应确认为产权合法，并作为拆迁补偿、安置的依据。

　　（一）已领取房屋所有权证的；

　　（二）已领取土地使用权证的；

　　（三）有建房用地批准书的；

　　（四）1982年10月31日前建造的私人住宅房屋，本人具结经社区证明后，再经坎门办事处、玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部审核，县房管、国土部门认定的。

　　七、被拆迁房屋的用地面积以土地使用权证或其他合法有效土地权属凭证上记载的面积为准；建筑面积以房屋所有权证或其他合法有效房产凭证上记载的面积为准。

　　八、被拆迁房屋的用途以房屋所有权证、土地使用权证所登记的用途为准。房屋所有权证、土地使用权证均未注明用途的，以规划、国土管理部门提供的合法有效凭证为准，或被拆迁人申请，经县房管、国土管理部门按规定予以认定。

　　九、拆迁住宅房屋的容积率定为1.5；工业企业房屋拆迁的容积率定为0.575。容积率计算公式：容积率=建筑面积÷用地面积。

　　住宅用地面积未达到容积率标准的，按每平方米2825元标准补偿；工业用地面积未达到容积率标准的，按每平方米1330元标准补偿。未达到容积率标准的用地若超过建筑占地面积的20%，超过部分按每平方米91.2元标准补偿。

　　十、住宅房屋的拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种形式，被拆迁人有权选择其中一种补偿安置形式。

　　（一）货币补偿。

　　1、拆迁通天房（顶天立地）的货币补偿金额计算公式：

　　补偿金额=（房屋货币补偿基准价×区位差价系数-同类房屋重置价）×（标准容积率内的建筑面积＋超标准容积率的建筑面积×50%）＋被拆迁房屋重置价×成新率×建筑面积（基准价、区位差价系数见附件2）。

　　2、拆迁套房的补偿金额计算公式：

　　补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+楼层差价率）×(1+风角朝向差价率)-同类房屋重置价+被拆迁房屋重置价×成新率] ×建筑面积(楼层差价率，风角朝向差价率见附件3、4)。

　　3、选择货币补偿安置的被拆迁人，在坎门后沙拆迁后规划建设范围内购买套房的，同等条件下可享有被拆迁房屋等面积的购买优先权，所购买套房与被拆迁房屋等面积部分予以减免契税。

　　（二）产权调换。

　　1、产权调换一律实行套房安置，安置的套房座落在玉环县坎门海都花园，建筑面积原则上应等于或大于被拆迁房屋的建筑面积。

　　（1）被拆迁房屋建筑面积在80平方米以内（含80平方米）调换80平方米，拆迁房屋建筑面积在80平方米以上的调换套型由被拆迁人选择，但选择的套型建筑面积不得超过被拆迁房屋建筑面积的30平方米。

　　（2）被拆迁人在同一期拆迁范围内若有二处或二处以上房屋拆迁的，产权调换面积按二处或二处以上的合计面积计算安置面积。

　　（3）安置建筑面积80平方米，家庭在册人口4人以上（含4人），且异地无房屋的，经本人申请，安置面积可增加30平方米；安置建筑面积110平方米，家庭在册人口5人以上（含5人），且异地无房屋的，经本人申请，安置面积可增加30平方米。

　　2、产权调换的套房由拆迁人按规划统一设计、统一建造、统一配套，被拆迁人不得自行建造。套房建筑为多层（6层及以下）和小高层，以多层为主。套房分小、中、大三个套型，部分采用复式。小套为80平方米，中套为110平方米，大套为140平方米。每套面积允许误差5平方米，面积按颁发房屋所有权证的规范计算。

　　3、产权调换的结算办法。被拆除的房屋以重置价格结合成新补偿，选择多层套房的，拆迁房屋等面积部分以特惠价380元/m2÷区位差价系数结算，超面积部分以优惠价1380元/ m2结算，申请增加的建筑面积以2680元/ m2结算；选择小高层套房的，拆迁等面积部分以特惠价600元/ m2÷区位差价系数结算，超面积部分以优惠价1680元/ m2结算，申请增加的面积以3120元/ m2结算。

　　4、产权调换的套房采用抽签办法确定位置、层次，并结算楼层差价、风角朝向差价（多层套房楼层差价率标准见附件3）。小高层以整幢中间楼层为标准，中间楼层差价为零，每向上一层，每平方米加50元；每向下一层，每平方米减50元（多层、小高层风角朝向差价率标准见附件4）。

　　5、底部架空层（储藏室）面积按每平方米500元结算，顶层阁楼面积按每平方米1000元结算（架空层和顶层阁楼面积均不计入安置面积，可否确权按房产发证规范要求执行），架空层、顶层阁楼按建筑图纸设计搭配。停车库、停车位在安置户内优先招标出让。

　　6、产权调换的套房应符合建筑设计规范，经综合验收合格后交付使用。

　　7、产权调换的套房用地性质为国有划拨，按国家有关政策，经批准的套房准许进入房地产市场交易。

　　十一、拆迁工业企业（非住宅）房屋的补偿安置实行异地迁建安置或货币补偿两种形式，被拆迁人有权选择其中一种的补偿安置形式。

　　（一）异地迁建安置。

　　1、异地迁建安置用地位于解放塘农场二期科技工业园区（县漩门三期围区内），安置的用地面积实行等面积调换（造船厂、水产冷冻厂除外）。企业因扩大再生产需要，被拆迁人提出书面申请，经拆迁人同意后可适当增加安置用地面积。增加部分的土地征用费、石渣回填费、青苗补偿费、审批相关规费等均由被拆迁人自行负责。

　　2、被拆迁房屋及附属物按重置价格结合成新予以补偿。

　　3、造船厂、水产冷冻厂原则上不采用异地迁建。被拆迁人提供选址方案且符合规划建设的，方可选择异地迁建。未提供选址方案的，采用货币补偿。

　　（二）货币补偿安置。

　　1、拆迁用地性质以划拨取得的工业企业房屋，被拆迁人选择货币补偿时，补偿金额参照住宅房屋货币补偿计算公式计算。

　　2、拆迁用地性质以出让方式取得的工业企业房屋，被拆迁人选择货币补偿时，实行房地产评估。房产按重置价结合成新予以补偿，地产按市场评估价予以补偿。

　　3、被拆迁企业的《土地使用证》或《房屋所有权证》的用途为商业（营业）的，按商业（营业）用房货币补偿标准予以补偿。

　　十二、拆迁私有房屋属商业（营业）用途的，拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种形式，被拆迁人有权选择其中的一种补偿安置形式。

　　（一）商业（营业）用房条件。

　　《房屋所有权证》或《土地使用证》用途为商业（营业）的。

　　（二）货币补偿。

　　根据被拆迁商业（营业）房屋的建筑面积，按商业（营业）房屋货币补偿基准价×区位差价系数补偿（见附件5）。

　　（三）产权调换。

　　1、产权调换的商业（营业）房屋座落在坎门海都花园，实行等面积调换。

　　2、商业（营业）房屋产权调换按被拆除的商业（营业）房屋货币补偿价与安置的商业（营业）房屋市场评估价进行结算找补。

　　（四）临路、临街底层房屋由住宅改为商业（营业）的，补偿、安置办法按以下规定补偿安置。

　　1、新大街、后沙街、日新街、中市街、前街、昌贸路、平岭路、工人路的临街、临路房屋为1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造，底层房屋由住宅改为商业（营业）的，在拆迁管理部门通知暂停办理工商营业执照之日前（含通知之日）已持工商营业执照经营，且经营地点与批准地点一致的；租赁房屋同时持有房屋管理部门核发《房屋租赁许可证》的，除按住宅房屋予以补偿外，参照商业（营业）房屋的补偿、安置标准执行。

　　2、新大街、后沙街、日新街、中市街、前街、昌贸路、平岭路、工人路的临街、临路房屋为1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后建造的底层房屋由住宅改为商业（营业）的，在拆迁管理部门通知暂停办理工商营业执照之日前（含通知之日）已持工商营业执照营业，且经营地点与批准地点一致；租赁房屋必须同时持有房屋管理部门核发《房屋租赁许可证》的，除按住宅房屋予以补偿外，参照商业（营业）用房补偿、安置标准的90%予以补偿、安置。

　　（五）临街、临路底层房屋不具备本条第四款条件的，补偿办法按以下规定补偿。

　　1、新大街、后沙街、日新街、中市街、前街、昌贸路、平岭路、工人路的临街、临路底层房屋，由住宅改为商业（营业）用房的：持有工商有效营业执照未营业的；持有工商有效营业执照不齐全在营业的；未持有工商营业执照在营业的，具备以上条件之一的，除按住宅房屋予以补偿外，参照商业（营业）房屋货币补偿标准的70%补偿。

　　2、新大街、后沙街、日新街、中市街、前街、昌贸路、平岭路、工人路的临街、临路底层房屋由住宅改为商业（营业）的，但已停止营业，且证照过期的，除按住宅房屋予以补偿外，参照商业（营业）房屋货币补偿标准的50%补偿。

　　（六）临街、临路房屋由住宅改为商业（营业）的面积计算。

　　进深6米以上的按6米计算，超过6米部分按原用途计算，进深不足6米及宽度按实计算。

　　临时建筑、违章建筑、附属物及库房、辅助用房不计入商业（营业）用房面积。

　　十三、拆迁房管部门直管住宅公房或单位自管住宅公房的（包括不成套房），实行货币补偿安置。房屋承租人具备下列条件之一的，由房管部门给予另行安置：

　　（一）符合住公房条件，无子女，异地无房屋的；

　　（二）符合住公房条件，有子女，其子女无房屋的；

　　（三）符合住公房条件，有子女，其子女常住户口在本县范围内，人均建筑面积在20平方米以下的（含20平方米）。

　　十四、拆除学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院等社会公益事业的房屋及其附属物的，实行货币补偿。拆除后确需重建的，由当地政府负责落实。

　　十五、拆除行政企事业单位用房的，实行货币补偿。拆除后确需重建的，根据县城总体规划要求在安排用地时落实。

　　十六、拆除祠堂、庙宇、教堂等宗教活动场所，按有关法律、法规执行。

　　十七、被拆迁房屋总用地面积按每平方米112.7元补偿（采用货币补偿安置的用地面积除外）。

　　拆迁范围内的果木补偿，按县政府《关于加强土地征用工作的若干规定》（玉政发〔2003〕61号）执行。

　　十八、拆迁安置、搬迁人口计算办法。

　　（一）拆迁范围内的在册人口属拆迁安置、搬迁人口。

　　（二）家庭成员中的现役义务兵、户口迁往大中专院校的在校学生计入。

　　（三）已婚男女因其配偶户口性质原因而无法迁入的配偶及其子女凭《结婚登记证》，经本人申请，社区证明，坎门办事处审核，报坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部确认后计入。

　　（四）拆迁公告发布之日前死亡的人口不计入，之后死亡的人口计入；签订拆迁安置协议之日前出生的人口计入，之后出生的人口不计入。

　　（五）独生子女以《独生子女证》为准，增加一人计入。

　　三、补助和奖励

　　十九、安置过渡费用补助。

　　被拆迁人过渡房自行解决，由拆迁人支付给被拆迁人过渡费，过渡期为二十四个月，超过过渡期限的，超过部分加倍补给。

　　（一）住宅（私人住宅）：根据被拆迁房屋合法建筑面积每月每平方米按7元补给，被拆迁建筑面积不足50平方米（含50平方米）按50平方米补给。 

　　（二）非住宅（工业企业）：根据被拆迁房屋合法建筑面积，以每月每平方米10元补给；国家单位房屋根据被拆迁合法建筑面积一次性以每平方米50元补给。

　　（三）商业（营业）房屋：根据被拆迁商业（营业）房屋建筑面积按每月每平方米100元×商业（营业）房屋区位差价系数补给；临街、临路底层房屋由住宅改为营业的，根据其确认的面积按每月每平方米100元×商业（营业）房屋区位差价系数×临街、临路商业（营业）用房拆迁补偿分类百分数补给。

　　二十、搬迁补助费用结算。

　　（一）住宅：搬迁补助费按每人200元补给，户不足600元的按600元结算（选择产权调换的按二次搬迁计算）。

　　（二）企业（非住宅）：按拆迁补偿安置面积一次性补助每平方米15元。

　　（三）商业（营业）用房：根据《房屋所有权证》上记载的商业（营业）面积或拆迁人确认的商业（营业）用房建筑面积，一次性补助每平方米10元。

　　二十一、签订协议奖励。

　　被拆迁人在公告规定时间内与拆迁人签订协议的，根据被拆迁房屋建筑面积计算予以奖励。

　　（一）住宅：被拆迁人按公告规定时间在第一天与拆迁人签订协议的，每平方米奖励70元；在第二天与拆迁人签订协议的，每平方米奖励50元；在第三天直至公告规定的最后时间内与拆迁人签订协议的，每平方米奖励30元。逾期与拆迁人签订协议的，取消奖励。

　　（二）非住宅：被拆迁人在公告规定时间内与拆迁人签订协议的，根据被拆迁房屋建筑面积，每平方米奖励20元。逾期签订协议的，取消奖励。

　　二十二、提前腾房奖励费。

　　被拆迁人在协议约定的期限内自行腾房并交拆迁人拆除的,按被拆迁房屋建筑面积计算，每提前一天每平方米奖励3元。逾期腾房的，取消奖励。

　　四、其它规定

　　二十三、拆除用于抵押的房屋，由抵押双方当事人重新签订抵押协议。抵押双方当事人在房屋拆迁管理部门公告搬迁期限内达不成协议的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。

　　二十四、被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁：

　　（一）有产权或者使用权纠纷的房屋；

　　（二）产权人下落不明的房屋；

　　（三）共有人经协商不能达成一致意见的共有房屋。

　　房屋拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

　　二十五、拆迁协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

　　二十六、拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁时间、过渡期限等内容，在公告规定的搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可依法申请裁决。裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。

　　当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　二十七、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由县政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　二十八、阻碍房屋拆迁工作人员执行公务，辱骂、殴打房屋拆迁工作人员的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　二十九、房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　三十、本意见有关拆迁补偿、安置未尽事宜按有关法律、法规、政策执行。

　　三十一、本意见自发布之日起施行，玉政办函〔2003〕110号文件同时废止。

　　附件：1.玉环县后沙旧城改造拆迁平面图

　　2.住宅拆迁货币补偿基准价标准

　　3.套房拆迁、安置楼层差价率表

　　4.套房拆迁、安置风角朝向差价率表

　　5.商业（营业）房屋拆迁货币补偿基准价标准