上海市青浦区农村村民住房建设管理

实施细则

第一章 总 则

第一条（目的和依据）

为了加强本区农村村民住房建设管理，维护村民的基本居住权益，引导农村村民住宅建设合理、节约集约利用土地，促进农民集中居住，推进乡村振兴战略实施，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》（上海市人民政府令第16号），结合本区实际情况，制定本实施细则。

第二条（适用范围）

本实施细则适用于本区行政区域范围内农民集体所有土地上的农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条（有关用语的含义）

本实施细则中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本区常住农业户口的本区农村集体经济组织成员。

（二）农户建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。

（三）集体建房，是指由村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第四条（管理部门）

青浦区农业农村委员会（以下简称“区农业农村委”）是本区农村宅基地使用的主管部门，负责本辖区内宅基地使用的资格权审核和具体管理。

青浦区规划和自然资源局（以下简称“区规划资源局”）是本区村民建房规划、用地的主管部门，负责本辖区内村民建房的规划、用地管理，镇（街道）规划资源所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

青浦区建设管理委员会（以下简称“区建设管理委”）是本区村民建房的建筑活动主管部门，负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理和农村建筑风貌的引导。

镇人民政府（街道办事处）（以下简称“镇（街道）”）负责本辖区内村民建房的管理。镇（街道）受区农业农村委委托，审核宅基地使用的资格权和用地人数；受区规划资源局委托，审核、发放农村村民建房的乡村建设规划许可证，对农户建房进行开工查验和竣工验收；受区建设管理委委托，进行农户建房安全质量的现场指导和检查监督。

区发展改革、生态环境、绿化市容、公安、民政等有关部门按照各自职责，协同执行本实施细则。

青浦区农村村民建房会审联席会议（由分管建设副区长任召集人，分管农业农村副区长任副召集人，区农业农村委、建设管理委、人力资源社会保障局、民政局、规划资源局、住房保障房屋管理局等部门和各镇（街道）为成员单位，下设办公室于区规划资源局）负责协调处理农村村民建房涉及的相关问题。

第五条（基本原则）

农村村民实施建房活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

农村村民建房的管理和技术服务，应该尊重村规民约和村民生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第六条 （分类引导）

位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合本区规定的分户条件的，采取多种方式，保障其居住权。

第七条（技术规范和规划编制）

区建设管理委会同区规划资源局、住房保障房屋管理局、生态环境局、绿化市容局等部门组织编制村民建房推荐图集和乡村风貌导则，普及村民建房技术质量与安全知识。

区规划资源局牵头编制郊区总体规划、镇总体规划、郊野单元（村庄）规划和村庄规划的，应当合理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模。

第八条（建房方式）

本区鼓励集体建房，引导村民建房向规划确定的农村居民点集中。所在区域已实施集体建房的，不得另行申请农户建房；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。

第九条（风貌管控）

镇（街道）应当根据本市乡村风貌导则，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。

第十条（用地管理）

区规划资源局应当按照市规划资源局下达的土地利用年度计划指标，确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇（街道）。

镇（街道）审核建房申请，应当符合区规划资源局分解下达的村民建房年度用地计划指标。

在符合镇、村规划的前提下，农村村民住房建设应当优先利用原有宅基地、集体建设用地和未利用地。确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用手续。

第十一条（公开办事制度）

区农业农村委、规划资源局、建设管理委和镇（街道）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。

第十二条（宅地基使用规范）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地总面积不得超过规定标准。

农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由镇（街道）、村集体经济组织依法收回，并由镇（街道）及时组织整理或者复垦。

区人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由镇（街道）会同规划资源所负责具体监督实施。

第十三条（宅基地自愿有偿退出）

区、镇（街道）和村民委员会、村镇集体经济组织可以采取多种形式，鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地。区人民政府可以制定具体实施办法。

第二章 农户建房

第十四条 （申请主体）

符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口，且户口、生产生活在本村的；

（二）属本区农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本区农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

农户建房用地人数的计算方法，按照本实施细则第三十五条规定执行。

第十五条（申请建房条件）       

符合下列条件之一的农户需要对原有住房进行改建、翻建或者易地新建：

（一）按照镇、村规划调整宅基地，需要易地新建的；

（二）原有房屋属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）区人民政府规定的其他情形。

前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第十六条（禁止建房的情形）

凡有下列情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房或者对原有住房进行改建、扩建或者翻建。

（一）拥有多处宅基地的；

（二）已有宅基地上存在违法占地或违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）离婚户已享受过宅基地相关权益的；

（五）因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置的；

（六）区人民政府规定的其他情形。

第十七条（村级审查程序）

村民委员会接到农户建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组，将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于30 日。

公布期间无异议的，村民委员会应当在《农村村民建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇（街道）；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第十八条（行政审批程序）

镇（街道）应当在接到村民委员会报送的《农村村民建房申请表》和建房申请人的书面申请及其他材料后20 日内，会同镇（街道）规划资源所进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度、风貌是否符合标准等。审核意见连同申请材料在申请建房户所在村、镇（街道）两级张榜公示，公示期限不少于7日。

经公示无异议的，相关材料报区农业农村委、区规划资源局及区建设管理委。区农业农村委对宅基地资格权、用地人数审核；区规划资源局对用地面积、规划情况审核；区建设管理委核提引导农村建筑风貌的相关意见。青浦区农村村民建房会审联席会议办公室汇总意见后，由区人民政府审批建房用地，审批应当在20日内完成。

建房用地批准后，由区人民政府核发用地批准文件；由镇（街道）核发乡村建设规划许可证。乡村建设规划许可证有效期为六个月，可以向镇（街道）申请延期，由镇（街道）决定是否准予延期。未申请延期的，乡村建设规划许可证过期自行失效。

第十九条（审批结果的公布）

区人民政府和镇（街道）应当将农户建房的审批结果张榜公布，接受群众监督。同时公布区、镇（街道）两级的监督举报电话。

第二十条（宅基地范围划定和开工查验）

经批准建房的农户应当在开工前向镇（街道）规划资源所申请划定宅基地范围。

镇（街道）规划资源所应当在10 日内，到实地丈量划定宅基地，并通知镇（街道）派员到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。