各镇人民政府、街道办事处，莘庄工业区管委会，区政府有关委、办、局：

现将《闵行区农村村民住房建设管理实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知

                                                           2019年10月24日

闵行区农村村民住房建设管理实施细则

第一章  总则

第一条（目的和依据）

为了更好地推进乡村振兴战略实施，以建设品质卓越生态宜居现代化新城区为目标，进一步加强闵行区农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《上海市农村村民住房建设管理办法》《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》等有关法律、法规，现结合本区实际情况，制定本实施细则。

第二条（适用范围）

本实施细则适用于本行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条（有关用语的含义）

本实施细则中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本区农业户口的本区农村集体经济组织成员。

（二）农户建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。

（三）集体建房，是指村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第四条（管理部门）

区农业农村委是本区宅基地使用的主管部门，负责本区农村宅基地使用的具体管理。

区规划资源局负责本区村民建房的规划、用地管理，并对镇人民政府（街道办事处）的规划审核发证工作进行监管，对建房审批项目定期进行检查；镇人民政府（街道办事处）规建部门具体实施相关的管理工作。

区建管委负责本区村民建房等建筑活动的监督管理，并按照上海市住房和城乡建设管理委员会的要求对农村建筑风貌进行引导。

镇人民政府（街道办事处）负责制定村民建房的开工查验、质量、安全监管和竣工验收流程，制定村民住房的修缮标准和操作流程等并进行过程监管。镇人民政府（街道办事处）受区规划资源局委托，受理、审核、发放农户建房的乡村建设规划许可证，对农户建房进行开工查验和竣工验收；镇人民政府（街道办事处）受区建管委委托，进行农户建房安全质量的现场指导和监督检查。

区民政局负责指导各镇人民政府（街道办事处）将区域范围内村民建房事宜列入《村民自治章程》及村规民约，引导村民规范有序开展建房，节约利用土地资源，共建美丽乡村。

区发改委、区公安分局、区生态环境局等其他部门按照各自职责，协同实施本实施细则。

第五条（基本原则）

农村村民实施建房活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第六条（分类引导）

位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合各镇人民政府（街道办事处）规定的分户条件的，可进行分户处理，以保障其居住权。

第七条（技术规范和规划编制）

按照市里编制的村民建房的规划技术标准、住宅设计标准、配套设施设置规范和乡村风貌导则，区建管委会同区规划资源局、区生态环境局、区绿化市容局等部门组织落实。

区规划资源局负责编制区域总体规划、镇域总体规划和郊野单元（村庄）规划，合理确定本区村民建房的布点、范围和用地规模。

区建管委和镇人民政府（街道办事处）应当加大宣传力度，向农村村民普及建房技术与质量安全知识。

第八条（建房方式）

引导村民建房向规划确定的农村居民点集中。在符合规划且条件允许的情况下，镇人民政府（街道办事处）可组织实施集体建房。所在区域已实施集体建房的，不得另行接受农户单独建房申请；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。

第九条（风貌管控）

镇人民政府（街道办事处）应当根据上海市乡村风貌导则和区相关部门工作要求，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。

第十条（用地计划）

区规划资源局应当确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇人民政府（街道办事处）。

镇人民政府（街道办事处）审核建房申请，应当符合区规划资源局分解下达的村民建房年度用地计划指标。

第十一条（公开办事制度）

区农业农村委、区规划资源局、区建管委和镇人民政府（街道办事处）应当实行公开办事制度，将农户建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公开。

第十二条（宅基地的使用规范）

农户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，并由镇人民政府（街道办事处）或者区规划资源局及时组织整理或者复垦。

区人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后限时退回原有宅基地的内容，并由镇人民政府（街道办事处）规建部门所负责监督实施。

第十三条（宅基地自愿有偿退出）

本区鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地，具体按照区相关政策执行。

第二章  农户建房

第十四条（申请主体）

符合以下条件之一的村集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，应以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口且户口、生产生活在本村的；

（二）属本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十五条（分户处理）

对位于规划确定的农村居民点范围内且符合分户条件的农户，可申请分户建房或进城镇集中居住；对位于规划确定的农村居民点范围以外且符合分户条件的农户，采取进城镇集中居住方式保障其居住权。具体分户条件和操作细则由镇人民政府（街道办事处）自行确定，报区农业农村委备案。

第十六条（建房条件）

符合下列条件之一的农户，可以对已有住房按照本细则规定进行改建、扩建、翻建或者易地新建：

（一）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（二）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）区人民政府规定的其他情形。

本款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

针对本款中的危险住房，由镇人民政府（街道办事处）按照上海市相关要求，制定具体的危房修缮标准和操作流程，并报区建管委备案。

第十七条（禁止建房的情形）

具有以下情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房，不得对原有住房进行改建、扩建或者翻建：

（一）拥有多处宅基地的；

（二）农户已有宅基地存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）农户将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）夫妻离婚时，自愿放弃法定应得的住房权利，而以无房为由申请建房的；

（五）已享受动迁补偿安置的，或者已参加集体建房的；

（六）在规划管控范围内申请宅基地的；

（七）未到法定结婚年龄要求分户建房的；

（八）法律规定不予批准的其他情形。

第十八条（村级审查程序）