上海市崇明区人民政府关于印发本区

农村村民住房建设管理办法的通知

各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，区各直属单位，在崇市属有关部门：

《上海市崇明区农村村民住房建设管理办法》已经区政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

2021年5月31日

（此件公开发布） 

上海市崇明区农村村民住房建设管理办法

第一章  总  则

第一条（目的和依据）

为了加强本区农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进乡村振兴战略实施，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16号）和《关于进一步加强本市农村宅基地管理工作的通知》（沪农委规〔2020〕5号）等有关法律、法规和规章，结合本区实际情况，制定本办法。 

第二条（适用范围）

本办法适用于本区行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条（有关用语的含义） 

本办法中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本区农业户口的本区农村集体经济组织成员。

（二）农户建房，是指村民以户为单位自行申请宅基地和建造住房的活动。

（三）集体建房，是指由村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第四条（管理部门）

区农业农村委负责本区农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地违法用地查处机制，牵头研究制定宅基地及其村民建房的申请要件和审批流程，指导闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，参与编制国土空间规划、郊野单元村庄规划。

区规划资源局负责在国土空间规划中合理布局宅基地，统筹安排宅基地用地、集中居住用地规模，满足合理的宅基地用地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可、农村宅基地及其房屋确权发证等相关手续，指导乡镇人民政府编制郊野单元村庄规划。

区建设管理委负责本区村民建房建筑活动的监督管理以及农村建筑风貌的引导，推进实施乡村建筑师制度，组织落实向农民推荐通用图纸。委托各乡镇进行农户建房安全质量的现场指导和监督检查。

区城管执法局负责指导各乡镇综合行政执法队开展城乡规划违法违规行为相关执法。

乡镇人民政府负责本乡镇范围内村民住宅用地及建设的审核批准和具体管理。在区农业农村委、区规划资源局的指导下，组织开展农村宅基地现状和需求情况调查统计、村民建房新增建设用地需求等调查工作，有序推进农民相对集中居住。受区建设管理委的委托，进行村民建房安全质量的现场指导和监督检查。乡镇人民政府应建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的镇级宅基地管理联审联办制度，由乡镇人民政府分管领导负责召集联席会议，乡镇农业农村发展办公室会同乡镇规土、建设等职能部门，加强日常管理，优化审批流程，提供便捷高效的服务。

村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）在乡镇人民政府指导下，严格落实好村民代表或集体成员代表会议制度和信息公开公示制度，执行好宅基地管理相关法律规定和政策要求，维护好村民利用宅基地的合法权益，不断完善宅基地民主管理。

区发展改革委、公安分局、民政局、财政局、生态环境局、水务局、绿化市容局、房管局、供水供电等有关部门按照各自职责，协同实施宅基地管理工作。

第五条（基本原则） 

农户和集体实施建房活动，应当符合区、镇（乡）国土空间规划和郊野单元村庄规划，不得占用永久基本农田。

农户和集体实施建房活动，不得妨碍公共交通、环境卫生，不得妨碍电力高压走廊、邮电通信、市政公用设施的正常使用，不得妨碍毗邻建筑的通风、采光和正常使用，不得超越河道蓝线、道路红线、绿线。

农户和集体建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民的生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现“中国元素、江南韵味、海岛特色”。

第六条（分类引导）

位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄规划设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许实行翻建、改建。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，户口簿分户不作为计户依据，下同）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄且均符合村民建房条件的未婚者，其中一人要求分户，且符合本区规定的分户条件的，引导其采取平移集中建房方式保障其居住权。

第七条（用地安排）

区规划资源局按照乡镇农民相对集中居住工作进度、结合乡镇建设用地减量化，统筹确定全区村民建房年度用地计划并分解下达到乡镇人民政府。乡镇人民政府审核建房申请，应当符合区规划资源局确定的村民建房年度用地计划。

第八条（公开办事制度）

农户建房实行公开办事制度，各乡镇应当将农户建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限、规划情况、年度用地计划等进行信息公开。

第九条（宅基地的使用规范）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农村村民按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或村集体经济组织依法收回，并在区规划资源局指导下，由各乡镇及时组织整理复垦。

各乡镇在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容并负责监督实施。 

第十条（宅基地自愿有偿退出）

鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地，退出标准按崇明区推进农民相对集中居住政策执行。

第二章  农户建房

第十一条（申请主体） 

符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口且户口、生产生活在本村的；

（二）属本区农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本区农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

农户建房用地人数的计算方法，按照本办法第二十六条规定执行。

第十二条（建房条件）

符合下列条件之一的农户，可以对原有住宅进行改建、翻建或者易地新建：

（一）该户已使用的宅基地总面积未达到本办法的宅基地总面积标准的80%的；

（二）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（三）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市具备资质的专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第十三条（禁止建房的情形）

具有下列情形之一的农户，不得申请宅基地进行新建，或者对原住房进行改建、扩建或者翻建：

（一）拥有多处宅基地的；

（二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的或离婚一方自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房为由的；

（五）已享受动迁补偿安置或者已参加集体建房的；

（六）不符合分户条件的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第十四条（用地分户）

（一）用地分户申请人必须与家庭成员协商一致后，方可办理分户;

（二）同户居住人口中有两个或两个以上农业户口子女的，其中一人结婚后可以用地分户；户内有两个未婚农业户口子女的，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房，虽然符合分户条件，但不作为建房审批优先考虑对象;

（三）不符合分户建房条件的农户不得办理建房用地分户。为确保农村集体经济组织成员的住房用地面积，不得将原有住房用地面积分配给非本农村集体经济组织成员后，再申请增补建房用地面积;