玉环县物业服务收费管理实施细则

（试 行）

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和台州市物业服务收费管理有关规定，结合本县实际制定本细则。

第二条 凡在我县行政区域内从事物业管理服务和房地产开发企业，以及接受物业管理服务的业主和物业使用人，均应遵守本细则。

第三条 本细则所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 县政府价格主管部门会同县政府房地产行政主管部门（以下简称两部门）负责本县行政区域内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第七条 本细则所指的物业服务应当包括以下内容：

㈠房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维修保养； 

㈡物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

㈢公共绿地、花草树木的养护管理；

㈣公共秩序维护和协助公安部门做好管理区域内的安全防范工作；

㈤物业装饰、装修、安装中有关管理服务；

㈥物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

㈦物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。

第八条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定的外，实行市场调节价。

第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。物业服务等级分为三级，服务等级标准由两部门根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》，结合本县实际情况，制定《玉环县普通住宅小区物业管理服务等级标准》（见附件）。《玉环县普通住宅小区前期物业服务收费标准》由两部门按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定，适时公布。

第十条 普通住宅小区前期物业服务收费，先由物业管理企业（或开发建设单位）按照住宅小区实施物业管理服务的方案，根据《玉环县普通住宅小区物业管理服务等级标准》及《玉环县普通住宅小区前期物业服务收费标准》，暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准，待住宅交付使用六个月后，由物业管理企业向县价格主管部门申报，县价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。

第十一条 普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业可参照《玉环县普通住宅小区物业管理服务等级标准》及《玉环县普通住宅小区前期物业服务收费标准》，协商确定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准，并在物业服务合同中约定，报两部门备案。

第十二条 实行前期物业服务招投标的普通住宅小区，由开发建设单位按照《玉环县普通住宅小区物业管理服务等级标准》和《玉环县普通住宅小区前期物业服务收费标准》，向县政府价格主管部门申报，并在价格主管部门核定的基准价及浮动幅度内，通过公开招投标确定具体收费标准。

第十三条 物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取，商业、办公等设施的物业服务收费可适当上浮，并在物业服务合同中约定。

普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅执行，并在物业服务合同中约定。

第十四条 物业管理企业在申报物业服务收费时，应向县价格主管部门提交企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业服务合同、物业服务收费申请报告，住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。

实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向县价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。

第十五条 普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分：

㈠管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

㈡物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

㈢物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

㈣物业管理企业办公费用；

㈤物业管理企业固定资产折旧；

㈥物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

㈦经业主大会同意的其它费用。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，以及因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十七条 业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业管理费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支帐目有异议时，可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十九条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

第二十条 物业管理区内公共设施用电应实行分表计算，其中路灯、彩灯、楼梯照明、水景观赏等用电在物业服务费中列支，不得向住户分摊。

电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可另行按实分摊（电梯运行所用的电费可按业主房屋建筑面积分摊，增压水泵运行所用的电费可按业主用水量分摊）。无电梯、增压水泵等高能耗设施设备的多层住宅，业主除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再受摊其他费用。

第二十一条 物业管理企业办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业管理企业承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区域内除物业管理用房以外 的公共房屋。

第二十二条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第二十三条 物业服务收费按业主房产证载明的房屋建筑面积计算，未办理房产证的，按物业买卖合同中约定的建筑面积计算。另有约定除外。

第二十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十五条 物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的，预收期限不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）可以领取钥匙次月或开发建设单位通知领取钥匙期满的次月起计收。

第二十六条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

物业产权转移时，原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。

第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第二十八条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其它特约服务等收费，按政府价格主管部门有关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。

物业管理企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等（遗失补证费除外）。

新建交付使用物业，因集中装修搬运材料造成电梯桥厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业管理企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业管理企业负责在集中装修过后统一修复。

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于贴补物业服务费用、补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。住宅小区内露天停车位的使用遵从此条规定。

第三十条 物业管理企业应当按规定提供相应的服务，并按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。当物业服务收费标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前将所调整的相关内容进行公示，并标明新标准开始实行的日期。

第三十一条 违反本细则规定的价格违法行为，由县政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。

第三十二条 本细则由县发展和改革局、县建设规划局负责解释。

第三十三条 本细则自2006年4月1日起施行。