文章播报
各乡镇人民政府，街道办事处，区直各部门和单位：
为进一步加强私人建房规划管理，规范私人建房行为，有效改善农村居住环境，深入推进新型城镇化和美丽乡村建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律法规、规范规定，结合本区实际，现提出如下意见：
一、适用范围
本区乡、村庄规划区内农村私人建房及镇规划区内使用集体土地的私人建房管理适用本指导意见。
二、指导思想和总体目标
以统筹城乡发展和以人为本思想为指导，以镇规划、乡规划、村庄规划为依据，坚持“统一规划，分步实施，因地制宜，节约用地”的原则，严格控制用地规模和建设标准，营造推进城乡建设的良好氛围。
农村私人建房应科学选址，符合镇规划、乡规划和村庄规划，避开地质灾害易发地段、自然保护区、饮用水源一级保护区、有开采价值的地下资源和地下管线等。
三、规划编制和机构建设
乡（镇）人民政府、街道办事处[以下简称乡镇（街道）]应当组织编制镇、乡及村庄规划，为私人建房规划管理提供法律依据。进一步健全规划管理机构建设，加强规划管理技术力量，将规划编制和管理经费纳入本级财政预算。
四、规划许可管理
乡镇（街道）不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。确需占用农用地进行农村村民住宅建设的，须依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，按本意见申请办理规划许可证。
1.办理程序：
（1）在乡、村庄规划区内使用集体所有土地进行农村村民住宅建设的。申请人应向所在村民委员会提出申请ž由所在村民委员会讨论同意后上报乡镇（街道）ž乡镇（街道）城建办根据上报资料会同国土、村委现场踏勘、填写现场踏勘表（现场签字）ž符合要求的，经现场公示无异议后，由乡镇（街道）核发乡村建设规划许可证ž取得规划许可证后申请建设用地批准文件ž组织定点放样ž组织基础验线ž日常现场监督ž竣工核实确认。
（2）在镇规划确定的城镇建设用地范围内使用集体土地进行村民住宅建设的。申请人应按照（1）程序申报，符合要求的，经现场公示无异议后，由乡镇（街道）核发建设用地规划许可证ž取得规划许可证后申请建设用地批准文件ž取得用地批准文件后，向乡镇（街道）申请核发建设工程规划许可证ž组织定点放样ž组织基础验线ž日常现场监督ž竣工核实确认。
（3）对原以集体使用土地审批建房，后补办手续变更为国有出让土地的房屋进行翻建的，应按照区政府相关政策，依据乡、村庄规划办理规划许可手续。
2.在乡、村庄规划区内使用集体所有土地进行农村村民住宅建设的，申请人应当持下列资料申请核发乡村建设规划许可证：
（1）申请人身份证及家庭户口簿复印件；
（2）村民委员会签署的书面同意意见及公示资料；
（3）现场踏勘表；
（4）使用土地的有关证明文件；
（5）住宅设计图件（房屋形态的立面图、平面图）；
（6）涉及水利、电力、文物保护、交通、农业等部门意见。
乡镇（街道）应当自受理申请之日起15个工作日内依据乡、村庄规划核定建设用地位置、允许建设的范围、基础标高、建筑高度、建筑面积等规划要求。符合要求的，由乡镇（街道）核发乡村建设规划许可证。对不符合要求的，应依法作出不予许可的书面决定，并说明理由。
3.镇规划确定的城镇建设用地范围内使用集体土地进行村民住宅建设的，申请人应当持下列资料申请核发建设用地规划许可证：
（1）申请人身份证及家庭户口簿复印件；
（2）村民委员会签署的书面同意意见及公示资料；
（3）现场踏勘表；
（4）使用土地的有关证明文件；
（5）原房屋的权属证明（翻建）；
（6）涉及水利、电力、文物保护、交通、农业等部门意见。
乡镇（街道）应当自受理申请之日起15个工作日内依据镇规划核定建设用地位置、允许建设的范围、基础标高、建筑高度、建筑占地面积等规划要求。符合要求的，由乡镇（街道）核发建设用地规划许可证。对不符合要求的，应依法作出不予许可的书面决定，并说明理由。
取得使用土地批准手续后，申请人应当持下列资料申请核发建设工程规划许可证：
（1）村民委员会签署的书面同意意见；
（2）用地规划许可证及附件复印件；
（3）使用土地的批准文件；
（4）住宅设计图件（房屋形态的立面图、平面图）。
乡镇（街道）应当自受理申请之日起5个工作日内依据镇规划核定建筑高度、建筑面积等规划要求，符合要求的，由乡镇（街道）核发建设工程规划许可证。
4.原基翻建的原房屋土地权属证明文件相关要求。
申请人不能提交原房屋所有权证和土地使用权证的，按以下要求提交相关资料：
(1)建房批准文件；
(2)建成年份在1987年1月1日以前的（《土地管理法》实施），有建房批准文件的提交该文件；无建房批准文件的，提交有两个（含）以上邻户签字认可，村（居）委会同意确认（经公示无异议）的建房证明；
(3)属分家析产的，应提交经公证的分家书及其父母名义的房屋所有权证或土地使用权证，其父母未办理房屋所有权证或土地使用权证的则按上述（1）、（2）两款实施；
(4)属购买所得，应提交出卖人的权属证明资料及已办理过户纳税资料。
5.对已有违法建筑且在审批前未自行拆除或者未经违法处置的村（居）民申请建房的，乡镇（街道）不予受理。
6.规划许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，乡镇（街道）在作出规划许可决定前，应当将许可内容、申请人和利害关系人享有的权利等事项在乡镇（街道）政府网站和建设项目现场进行公告，公告期限不少于10天。
公告期间提出异议的，乡镇（街道）应当研究处理并及时回复。申请人和利害关系人在法定期限内提出听证要求的，应当组织听证。
7.严格执行“一户一宅”，鼓励规划建造公寓式农民住宅， “公寓式”农民住宅的审批程序按区政府另行规定执行。
8.规划许可前的公告公示、听证时间不计入规划许可的办理时限，核实确认书核发前的整改处理时间不计入规划核实的办理时限。
五、证书时效管理
申请人在取得建设用地规划许可证后一年内未取得用地批准文件，取得乡村建设规划许可证和工程规划许可证后一年内未开工建设的，可以在期限届满前30日内向乡镇（街道）申请办理延续手续；申请延续的次数不得超过两次，每次延续的期限不得超过一年；逾期未申请延续或者延续申请未获批准的，相应的规划许可证失效。
建设项目土地使用权被依法收回的，乡镇（街道）核发的相应规划许可证失效。
规划许可证失效的，乡镇（街道）应当规定注销相应的规划许可证。
六、规划许可的变更
申请人应按照规划许可证的规定进行建设，不得随意变更。确需变更的，申请人应向乡镇（街道）提出申请，依法办理变更手续。下列情形可依法变更：
1.因许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止；
2.准予许可所依据的相关规划发生重大变化；
3.因公共利益（公共设施和公益事业）需要。
公共设施和公益事业包括垃圾收集处理、供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视、公厕等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施。
七、规划管理
乡镇（街道）应当加强私人建房规划管理工作，实施规划批前现场踏勘、批后定点放样、基础验线、竣工后规划核实的“四到场”制度，并做好到场记录工作（“四到场”时须有申请人在场）。
1.现场踏勘到场。乡镇（街道）自受理之日起7个工作日内，组织派员到实地进行权属调查和测量，审查申请人是否符合条件，同时参加人员在现场踏勘表上签字，确保申请人提供资料的真实性和全面性；
2.定点放样到场。开工前，申请人应向乡镇（街道）申请定点放样，乡镇（街道）自受理之日起5个工作日内，由城建办会同国土、驻村干部、村干部实地放样，并共同签字确认。放样定点后，申请人方可开工建设；
3.基础验线到场。基础完成后，申请人应向乡镇（街道）申请基础规划验线，乡镇（街道）自受理之日起5个工作日内，由城建办会同驻村干部、村干部实地验线，并共同签字确认。验线符合要求的，申请人方可继续施工；不符合要求的，责令停工限期整改，整改完成后经复核符合要求的，方可继续施工；
4.竣工核实到场。房屋竣工后，申请人应向乡镇（街道）提出验收申请，乡镇（街道）自受理之日起5个工作日内，由城建办会同国土、驻村干部、村干部实地竣工核实，符合审批要求的，核发竣工规划核实确认书。未取得竣工规划核实确认书的，相关部门不得办理房屋权属证书。
乡镇（街道）城建办应加强施工现场日常跟踪监督检查，驻村干部、村书记（主任）是农村村民建房的第一责任人，应做好建房日常监管工作，督促申请人自觉按审批要求建设，一旦发现有违规建房的，应及时制止并上报乡镇（街道）城建办。城建办接到报告后应调查核实，提出处理意见。
八、规划技术指标要求
1.建筑间距控制应依据经批准的镇、乡和村庄建设规划，并宜符合以下规定：
（1）互相平行布置的住宅间距：朝向为南北向的，不宜小于南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的，不宜小于较高建筑高度的1.15倍。住宅建筑间距不得小于6米。
（2）互相垂直布置的住宅间距，不得小于较高建筑高度的0.9倍，并不得小于6米。
（3）相邻住宅山墙间距不小于1.5米。建筑成组布置总长度超过45米或因交通、防火需要的，宜留出不小于6米的公共通道。相邻房屋山墙开设有门窗的，山墙间距不小于4.5米。
老村庄内申请建房的，相邻住宅山墙间距应符合《农村防火规范》（GB50039-2010）要求。但不得妨碍交通、安全，不得侵占公共绿地、邻里通道。
2.因火灾、洪灾、台风等自然灾害造成房屋结构受损或者经房屋安全鉴定机构鉴定为危房，需要原址重建的，其重建高度不得高于原建筑高度，建筑间距不得小于原建筑间距，建筑形式应与周边建筑相协调。
3.建筑间距控制的建筑高度计算：
（1）平屋顶建筑计算至女儿墙顶点。
（2）坡屋顶建筑高度：当屋面坡度小于40°时，计算至屋檐口顶点；当屋面坡度大于等于40°时，计算至建筑屋脊。
（3）水箱、楼梯间等局部突出屋面的附属设施，其高度在2.20米以内的，不计入建筑高度。
（4）室外地坪标高不一致时，建筑高度以被遮挡住宅室内地坪标高减去0.30米为基准计算。被遮挡住宅底层用作架空层、车库、辅助房等非居住用房的，计算建筑间距时可扣除其底层非居住用房的高度。
4.建筑形式：村民自建住宅以坡屋顶形式为宜，层次以2-3层为宜，层高大于（含）2.20米的按一层计算。
5.建筑基础验线时，平面位移合理误差为 0.10米。平面位移在合理误差范围内，对周边建筑日照间距符合要求，且没有其他违法建设情形的，由乡镇（街道）出具验线报告。
6.住宅建筑高度合理误差为 0.10米。建筑高度超高部分在合理误差范围内，且对周边建筑日照间距符合要求，没有其他违法建设情形的，由乡镇（街道）出具建设工程规划核实确认书。
九、法律责任
1.未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，对违法情节较轻，可以采取改正措施的，由乡镇（街道）责令停止建设、限期改正；占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重，应当予以拆除。
本条所指违法情节较轻且可以采取改正措施的，须符合下列条件：
（1）符合取得乡村建设规划许可证的实质条件且已提出申请的，但在取得乡村建设规划许可证前先行开工建设的；
（2）未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，但违法部分范围较小且可以自行改正的；
（3）没有引起相邻纠纷、不良社会影响，或者经过改正后可以消除的。
2.规划许可后，建房户擅自移位、超建筑面积（占地符合要求）、超高度等违法建设情形，由乡镇（街道）负责查处。
3.乡镇（街道）在作出违法建筑处置决定前，应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。
4.违法建筑当事人收到乡镇（街道）作出的限期拆除违法建筑决定后，应当在决定载明的期限内自行拆除，自行拆除确有困难的，可以申请乡镇（街道）组织拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不自行拆除或申请拆除的，由乡镇（街道）组织强制拆除。
实施强制拆除的，乡镇（街道）应当发布载明实施时间、相关依据及财物搬离期限等内容的强制拆除公告。
十、城区内列入A、B类村的行政村农户建房审批，按照《上虞市人民政府办公室关于解决城区A、B类村（农）居民住房困难问题的实施意见》（虞政办发[2011]231号）执行。
十一、各乡镇（街道）可结合本地情况，制定相应实施细则。
十二、本意见自发文之日起实施。
绍兴市上虞区人民政府办公室
2014年12月10日
