各镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门、直属各单位：

　　《海盐县物业管理实施细则》已经县十三届政府第三十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　                         二○一一年三月二十八日

海盐县物业管理实施细则

第一章 总则

　　第一条为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和其他有关法律、法规规定，结合本县实际情况，制定本细则。

　　第二条本县行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本细则。

　　第三条本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条县建设行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本县行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　公安、城管、工商、物价、环保、卫生等有关行政管理部门按照各自职责协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第五条业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的权利，并应当履行相应的义务。

　　第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业主管部门会同所在地街道办事处或镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第八条物业管理区域具备下列条件之一的，由开发建设单位、前期物业服务企业或由百分之二十以上业主提议向所在地街道办事处或镇人民政府提出申请，街道办事处或镇人民政府负责牵头成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会，物业主管部门应当给予指导：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　第九条筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成,筹备组组长由居民委员会的代表担任。代表产生的具体办法是：

　　（一）由物业所在地的街道办事处或镇人民政府、居民委员会向物业管理区域内的业主征询意见，并组织推举出业主代表一至五名；

　　（二）由物业所在地的街道办事处或镇人民政府指定当地居民委员会的工作人员一至二名作为代表（居民委员会尚未建立的，由街道办事处或镇人民政府在其单位内推举代表）；

　　（三）由建设单位推举一至二名代表。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

　　筹备组的工作应当符合《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房〔2009〕274号）和其他有关法律法规的规定。

　　筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并书面告知物业主管部门、街道办事处或镇人民政府，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工综合验收备案前一次性将筹备经费向所在地街道办事处或镇人民政府缴纳，由街道办事处或镇人民政府代收代管。具体标准为建筑面积五万平方米以下（含五万平方米）的物业缴纳三万元，五万平方米至十万平方米（含十万平方米）的物业缴纳四万元，十万平方米以上的物业缴纳五万元。

　　第十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

　　第十一条业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　筹集和使用物业专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主以上。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　第十四条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处或镇人民政府办理备案手续：

　　（一）业主大会会议记录和会议决定；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员的名单；

　　（五）业主大会会议的各项表决情况记录。

　　物业主管部门应当对经依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十五条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。

　　业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十六条业主委员会每届任期为三年至五年。

　　业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处或镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第十七条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　第十八条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本细则第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处或镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。

　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第十九条管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

　　第二十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

第三章 前期物业管理

　　第二十一条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积小于二万平方米的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十二条建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十三条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

　　第二十四条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　第二十五条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

　　第二十六条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册和物业清单；

　　（五）临时管理规约；

　　（六）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册；