各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《海宁市市区老旧住宅小区社区化准物业管理工作指导意见（试行）》已经十五届市政府第6次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　2017年8月30日　　　　

海宁市市区老旧住宅小区社区化准物业

管理工作指导意见（试行）

　　为切实加强品质生活建设，推进无物业管理老旧住宅小区开展社区化准物业管理工作，规范服务内容和服务标准，切实改善居民的居住生活品质，根据《浙江省物业管理条例》及相关文件精神，结合我市物业管理工作实际，现提出如下指导意见。

　　一、实施范围

　　社区化准物业管理的范围原则上指2004年（含）以前建成使用的，无物业管理的市区老旧住宅小区（包括开放式小区和封闭式小区），尤其是已实施老旧住宅小区综合改造工程但尚未开展物业管理的住宅小区或零星住宅。

　　二、概念、内容及模式

　　（一）概念。

　　社区化准物业管理是指在不具备物业管理条件、暂时无法推行专业化物业管理的老旧住宅小区，依托社区居委会实行自治管理，按照低于一般物业管理标准的物业服务和收费标准，为居民提供基本的物业管理服务。社区化准物业管理不以盈利为目的，对居民的收费较低，一般是服务成本费。

　　（二）内容。

　　社区化准物业管理的实施主要由属地物业管理工作机构、社区居委会和业主委员会“三位一体”组成，为小区提供秩序维护、保洁、保绿、基本维修（小修）等基本服务内容（具体以征求居民意见为准）。

　　（三）模式。

　　社区化准物业管理的基本模式：

　　1.基础管理。主要是针对开放式老旧住宅小区（尤其是经老旧小区综合改造的开放式住宅小区）的管理。小区设施维持改造后的现状，不实施围墙封闭（或适当采取隔离措施），保洁、绿化（市政）管理维持原有条线管理方式，由属地收取卫生费（垃圾收集费），通过资源整合提升，为居民提供楼道保洁、楼道窗（灯）维护、停车秩序管理、有偿上门修理、垃圾分类管理等基本服务。

　　2.自治管理。主要针对原封闭式有物业管理基础的住宅小区，在社区居委会领导下，成立业主委员会，由业主委员会收取物业服务费，聘请人员或购买服务，实施门卫值班、基本保洁、基础绿化修剪、公共部位维修等基本物业管理。

　　3.准专业化管理。主要针对经老旧小区综合改造的开放式住宅小区，在原有基础上进一步改造围墙、监控、门岗、道闸等相关设施实行“开转封”；对原封闭式有物业管理基础的住宅小区进一步完善相关设施。成立业主委员会，由业主委员会委托物业公司，按照专业化物业管理的模式，为小区居民提供准专业化物业管理。

　　三、工作机制及实施办法

　　（一）部门职责。

　　1.住建部门具体负责社区化准物业管理的指导、监督和政策制定等相关工作；

　　2.财政部门具体负责社区化准物业管理的政策补助等相关工作；

　　3.属地具体负责辖区内社区化准物业管理的改造提升和组织实施工作，协调管理中的有关问题；

　　4.电力、水务、通信、燃气等部门（单位）负责小区已移交专业部门（单位）的相关设施设备的维修养护。

　　5.其他相关职能部门按各自职责依法开展推进社区化准物业管理的有关工作。

　　（二）实施方法。

　　属地物业管理工作机构会同辖区社区居委会，为开放式老旧住宅小区提供基础管理；指导对原封闭式有物业管理基础的住宅小区实施自治管理；指导“开转封”、原封闭式有物业管理基础的住宅小区等特殊小区实施准专业化物业管理。