上海市房屋管理局

关于印发《上海市物业服务企业和项目经理

失信行为记分规则》的通知

各区住房保障房屋管理局，各街镇房屋管理机构，各物业服务企业:

现将《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》印发给你们，请认真按照执行。

2020年8月14日

上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则

第一条 为加强对物业服务企业和项目经理的日常监管，根据国务院《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本市实际，制定本记分规则（以下简称“规则”）。

第二条 本规则适用于本市房屋行政管理部门对物业服务企业（以下简称“企业”）和项目经理失信行为信息的记录和记分。

企业失信行为信息分值是企业分值与项目经理失信行为信息分值折算分值的总和，其中项目经理失信行为信息分值折算分值=项目经理失信行为信息分值/企业本市所管理的物业项目数。

第三条 企业、项目经理的失信行为信息依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度进行记分，记分类型分为18分、9分、6分、3分四种情形。

第四条 有下列情形之一的，对企业给予记录18分的处理：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（二）挪用或侵占专项维修资金、公共收益的；

（三）实施酬金制物业计费方式的，挪用或侵占所管项目物业服务资金的；

（四）物业服务合同约定采取按实结算费用的项目，挪用或侵占所管项目相关物业管理费用的；

（五）未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途的；

（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（九）未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的；

（十）投标人相互串通投标，损害招标人、其他投标人或者国家、集体、公民的合法利益的；

（十一）投标人与招标人串通投标的；

（十二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的；

（十三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（十四）投标人伪造、变造资格、资质证书或者其他许可证件骗取中标；

（十五）投标人强行冲击评标现场，扰乱评标现场秩序的；

（十六）在招投标活动中，未中标的投标企业，违规进驻项目提供物业服务的；

（十七）投标人或者其他利害关系人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉，给他人造成损失的；

（十八）物业服务合同期限届满后，企业单方决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，未按规定提前三个月书面告知业主委员会的；

（十九）物业项目交接时，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的；

（二十）因未遵守国家或本市安全管理等方面的法律法规规定，被城管、公安、应急管理、消防、市场监管、水务、环保、卫生等相关行政管理部门给予行政处罚的；

（二十一）在提供物业服务活动中，利用工作便利，涉及违法犯罪，被治安管理处罚或刑事处罚的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录18分的处理：

（一）挪用或侵占专项维修资金、公共收益的；

（二）实施酬金制物业计费方式的，挪用或侵占所管项目物业服务资金的；

（三）物业服务合同约定采取按实结算费用的项目，挪用或侵占所管项目相关物业管理费用的；

（四）未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的；

（九）因未遵守国家或本市安全管理等方面的法律法规规定，被城管、公安、应急管理、消防、市场监管、水务、环保、卫生等相关行政管理部门给予行政处罚的；

（十）在提供物业服务活动中，利用工作便利，涉及违法犯罪，被治安管理处罚或刑事处罚的。

第五条 有下列情形之一的，对企业给予记录9分的处理：

（一）物业服务合同终止之日起十日内，未按规定移交物业管理用房、公共收益结余及物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料等应当移交的财物与资料的；采用酬金制计费方式的，未按规定移交物业服务资金结余及用物业服务资金购置的财物的；

（二）投标人在标书中承诺对项目管理投入费用，但中标后未兑现承诺的；

（三）未按照物业服务合同约定或其他经公示的收费项目和标准收费的；

（四）未按规定将电梯运行维护费用单独立账或者未每半年公布1次电梯运行维护费用支出情况的；

（五）拒绝或无故拖延提供相关账目资料，影响对专项维修资金、公共收益进行财务审计的；

（六）未按规定于每年1月和7月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”内公布住宅专项维修资金的收支情况，主动接受业主监督的；

（七）未按规定于每年1月、4月、7月和10月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”内公布公共收益收支情况，主动接受业主监督的；

（八）实施酬金制物业计费方式的，未按规定于每年8月和次年2月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”内，分别公布上半年与经审计的上一年度物业服务项目收支情况，同时提出本年度物业服务项目收支预算，主动接受业主委员会和业主监督质询的；

（九）每季度未将当季公共收益按照物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月月底前不延误地及时归入业主大会专项维修资金账户或擅自使用公共收益的；

（十）违规将不应在维修资金中分摊的项目，进行分摊的；

（十一）未按规定或业主大会约定，人为拆分维修工程，规避专项维修资金使用工程审价和使用程序审核的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录9分的处理：

（一）未按规定于每年1月和7月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”内公布住宅专项维修资金的收支情况，主动接受业主监督的；

（二）未按规定于每年1月、4月、7月和10月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”内公布公共收益收支情况，主动接受业主监督的；

（三）实施酬金制物业计费方式的，未按规定于每年8月和次年2月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”内，分别公布上半年与经审计的上一年度物业服务项目收支情况，同时提出本年度物业服务项目收支预算，主动接受业主委员会和业主监督质询的。

第六条 有下列情形之一的，对企业给予记录6分的处理：

（一）因未遵守国家或本市非安全管理等方面的法律法规规定，被城管、公安、应急管理、消防、市场监管、水务、环保、卫生、规划等相关行政管理部门给予行政处罚的；