各镇（乡）政府、街道办事处，县政府各部门：

　　为进一步加强住宅小区物业管理工作，改善人民群众的生活质量，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》（甬政发[2010]53号）等有关规定，结合我县实际，提出如下实施意见：

　　一、县、街道（镇乡）、社区的物业管理职能划分

　　（一）县政府成立县物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县住建局。领导小组职责：研究起草物业管理发展的政策措施，协调解决物业管理中的重点、难点问题，建立由县住建局、法院、街道（镇乡）、社区等组成的物业管理纠纷快速处理机制，协调解决物业管理争议和纠纷。

　　（二）街道办事处（镇乡人民政府）为物业管理的实施主体，物业管理覆盖面比较广的丹东、丹西街道和石浦镇要设立物业管理服务站，每个物业管理服务站配备两名专职物业管理工作人员，享受社区工作者有关待遇。街道办事处（镇乡人民政府）和物业管理服务站的职责：负责协调物业管理与社区建设的关系；负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区；参与物业招投标工作，参与物业管理小区日常考核和综合考评，监督物业企业的服务行为；参与住宅项目规划初步设计会审会议和项目交付使用联合检查，加强对开发企业的过程监督；负责实施老小区综合整治工作，推行老小区准物业管理模式，扩大物业管理的覆盖面；协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　（三）社区居委会要积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并督促、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　（一）县住建局（县物业办）是全县物业管理的主管部门，负责对各街道办事处、镇（乡）政府物业管理工作的业务指导，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。县物业办负责对物业管理小区的日常检查、指导，牵头组织对物业管理小区的综合考评；建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改；指导属地街道办事处、镇（乡）政府做好首届业主大会和业委会的筹建工作；做好物业招投标、前期物业费收取及发放、物业用房落实，房屋保修金收取等法律规定的行业管理工作。县房管处负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的装修行为。

　　（二）县规划局负责审核物业管理用房、物业经营用房的配置情况；负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　（三）县公安局（交警、消防）负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施；指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；负责查处物业管理区域内违法养犬的行为；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　（四）县城管局负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；发挥住宅小区综合执法的牵头协调作用，行使各相关部门划给城管部门的执法职能。

　　（五）县工商分局负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的一般不予核发营业执照。

　　（六）县环保局负责处理物业管理区域内的油烟、废气和经营性噪声等超标行为。

　　(七)县发改局（物价）负责核定普通住宅前期物业管理收费标准，制定住宅小区停车服务收费办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　（八）其他职能部门根据各自职责配合做好物业管理工作。

　　各职能部门要按照上述分工，认真履行职责，积极受理业主和单位的投诉和举报，及时依法进行调查处理。行政不作为的，业主和单位可向纪检部门进一步投诉，努力形成齐抓共管的工作局面。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　（一）业主大会、业主委员会的运作必须严格按照《宁波市住宅小区物业管理条例》和《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》执行。

　　（二）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定须向属地街道办事处、镇（乡）政府备案；对那些违反法律法规或损害全体业主利益的决定，属地街道办事处、镇（乡）政府应当责令限期改正或撤销决定，并告知全体业主。

　　（三）首届业主大会成立后，业主委员会应及时与物业公司重新签订服务合同或重新聘请物业公司，未签订合同或重新聘请物业公司的，前期服务合同继续有效；业主委员会决定本小区采取自治管理模式，该决定需经业主大会讨论通过，每年应向全体业主公布财务收支情况，并接受社区居委会的监督。

　　（四）业主委员会可以在本小区经营用房收入中提取20%作为工作经费，用于办公、会议、考察、通讯等，业主委员会财务状况应向全体业主公布并接受监督。

　　（五）业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，由社区居委会代为行使职责，监督物业企业的服务行为。