文章播报
虞政发〔2015〕23号
为加快推进城镇低效用地再开发工作，提高土地节约集约利用水平，促进经济社会持续健康发展，根据省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《浙江省城镇低效用地再开发工作考核办法》以及《绍兴市人民政府关于加快推进城镇低效用地再开发工作的实施意见》（绍政发〔2014〕43号）有关精神，结合我区实际，提出以下意见：
一、实施范围
城镇低效用地是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的旧城镇、旧厂矿、旧村庄等存量建设用地；在“三改一拆”中计划实施改造和已拆除建筑物的土地。列入再开发范围的城镇低效用地，应当同时符合土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围，产权清晰，权属合法。主要包括：
（一）旧城镇。在城镇建设扩展过程中，逐步形成的布局散乱、用途不合理、基础设施陈旧、房屋质量存在安全隐患的城镇建设用地。
（二）旧厂矿。不符合规划用途、需要实施“退二进三”等的厂矿用地，不符合安全生产和环保要求的厂矿用地，属于国家和省规定的禁止类、淘汰类厂矿用地，利用强度、投入产出水平明显低于建设用地控制标准的厂矿用地，产业落后、企业经营困难需要退出的厂矿用地，以及已闭坑的采矿用地。
（三）旧村庄。空置闲置、布局散乱、配套设施落后、不符合规划和消防要求、房屋质量存在安全隐患的城中村和旧村庄用地，城乡规划确定的属于需要实施搬迁的村庄用地。
（四）其他低效用地。其他经认定符合低效用地条件的建设用地，如空闲场地、废弃道路、废弃殡葬用地、废弃宗教用地等。
二、再开发工作任务
（一）调查建库。由乡镇、街道和“两区”负责本辖区内城镇低效用地再开发的调查工作，主要包括地块利用现状、改造方向和意愿、总体评估等工作，将拟列入再开发范围的城镇低效用地，在地籍图、遥感影像图、土地利用总体规划图和城镇总体规划图上予以标注，区国土分局负责汇总并建立城镇低效用地数据库。城镇低效用地数据库按要求上报省国土资源厅审核后报国土资源部备案，纳入城镇低效用地数据库的地块方可列入再开发范围。
（二）编制规划。根据调查结果，区国土分局结合土地利用总体规划、城镇规划等，编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等，并做好与控制性详细规划等相关规划的衔接。专项规划经区政府批准后，报绍兴市城镇低效用地再开发工作领导小组办公室和省国土资源厅备案。专项规划实施期间，需要调整的，须报经区政府批准，并向绍兴市城镇低效用地再开发工作领导小组办公室和省国土资源厅备案。专项规划一般为期4年。
（三）制定方案。区国土分局根据各乡镇、街道和“两区”调查数据，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，科学合理确定年度实施再开发的规模和具体地块，明确再开发地块利用现状基本情况、规划利用方向、开发强度、产业调整、政策处理、资金平衡等内容，制定年度实施方案，年度实施方案应在上一年度12月底前编制完成，报同级政府批准，并报绍兴市城镇低效用地再开发工作领导小组办公室备案。地块实施再开发前应由再开发改造主体编制地块改造方案，地块改造方案包含土地利用现状评估、开发利用方向、改造提升目标、修建性详细规划、可行性研究报告等内容。地块改造方案须报区政府批准后实施。
（四）组织实施。再开发专项规划和年度实施方案由区国土分局负责编制，经区政府批准并报绍兴市城镇低效用地再开发领导小组办公室备案后实施。区国土分局根据批准的专项规划、年度实施方案和地块改造方案，及时启动集体土地征收、农转用、供地等程序，全力推进城镇低效用地再开发工作。
三、实施再开发方式和类型
（一）实施再开发方式
1．政府主导再开发。符合依法收回、收购国有土地使用权条件的，由区政府依法收回、收购；涉及集体建设用地需要转为国有建设用地的，应当依法办理土地征收手续，纳入政府储备，按现行法律法规规定办理供地手续。
2．原国有土地使用权人再开发。在规划允许的前提下，鼓励原土地使用权人通过“退二优二”、“退二进三”等方式改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等实施再开发，鼓励开发利用地下空间。
3．市场主体参与再开发。引导和规范市场主体参与城镇低效用地再开发，调动市场主体参与改造开发的积极性。允许市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），办理土地使用权交易手续，依法取得土地使用权证后，按程序上报申请集中开发利用。
（二）实施再开发类型
1．协商收回。指对企业因项目、资金、预期效益等原因，无法按照原土地出让合同或划拨决定书约定开发的用地，区政府通过协商方式收回土地使用权后，依法重新供应土地使用权。
2．实施流转。指市场主体收购相邻多宗地块实施再开发，或相邻多宗地块的原国有土地使用权人进行合作再开发。
3．协议置换。对政府因实施城市规划进行旧城区改建，需要异地搬迁的符合国家产业政策的工业项目，通过协议置换方式依法收回原土地使用权后，对原土地重新开发利用。
4．退二优二。在不改变土地用途的前提下，企业利用已有存量土地将原有建筑全部拆除重建，通过调整产业结构等途径提高土地利用效率。
5．收购储备。区政府依法收回、收购土地使用权后，纳入政府土地储备并重新供应。
6．提高容积率。经城乡规划主管部门批准，在不改变土地用途的前提下提高土地容积率，增加建筑面积。
7．改变土地用途。经区政府批准，企业利用已有存量土地对原有建筑通过拆除重建、拆改结合等途径，改变土地用途并办理土地使用手续。
8．提高土地利用效率。对没有合法用地手续的历史遗留用地，经区政府批准，在保留原有建筑不变且不改变土地利用条件的前提下，通过技术改造等途径提高土地利用效率并办理土地使用手续。
9．其他低效利用土地再开发。对城镇低效用地实施再开发用于道路、公园与绿地等公共基础设施或公益事业项目建设，并办理土地使用手续。
四、历史遗留问题处理
（一）用地行为发生在
（二）用地行为发生在
1．违法用地及地上建（构）筑物处理
（1）违法用地地上建（构）筑物已拆除到位的，可以认定为违法用地行为已消除。
（2）用地报批涉及违法用地查处确认的，根据省国土资源厅《关于进一步改进国土资源行政审批工作提高行政审批效率的若干意见》（浙土资发〔2013〕78 号）规定，用地报批前由区国土分局对违法用地查处后，报绍兴市国土资源局审查确认。
（3）违法用地地上建（构）筑物属于改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等改变土地利用条件及提高土地利用效率进行再开发的，可由区国土分局按照违法行为查处时确定的地类，依法作出行政处罚后，报绍兴市国土资源局审查确认。涉及行政处罚的，罚款标准按每平方米25元执行。
（4）对违法用地地上建（构）筑物依法作出没收的，由各乡镇、街道和“两区”负责处理，报区国资部门审核备案后采用协议回购、带建（构）筑物公开出让等方式进行处置。具体操作办法如下：
①拆除。不符合城乡规划，或影响交通、安全、消防、环保或严重影响他人生产、生活的，以及按其他规定应当予以拆除的，必须拆除。
②回购。按当前供地政策及相关规定可以划拨、协议出让方式供地，且地上罚没建（构）筑物符合城乡规划的，经乡镇、街道和“两区”同意，由原违法用地单位（或个人）申请回购。其中，违法行为发生在
③转让。按当前供地政策应当以公开出让方式供地，且地上罚没建（构）筑物符合城乡规划的，在所涉地块的国有建设用地使用权进行公开招拍挂出让时，其地上罚没建（构）筑物以该地块《规划设计条件书》出具时的市场评估价与该地块一并转让。
因政府原因未能完成建设用地审批手续，但已签订落户协议、缴纳相关费用或已取得规划工程许可的，在签订地上罚没建（构）筑物转让协议后，由地块所在乡镇、街道和“两区”给予原违法用地单位（或个人）合理补偿。
④返还。地上罚没建（构）筑物属于各级政府或村集体出资的公益事业用房，按当前供地政策可以划拨或使用集体建设用地等方式供地，且地上罚没建（构）筑物符合城乡规划的，待依法补办建设用地审批手续后，可以无偿返还。
2．完善征收报批手续
（1）征地补偿安置。按土地利用现状办理土地征收手续，若与土地利用现状前土地用途分类征收补偿安置政策有区别的，应按有利于保护被征地集体经济组织和农民合法权益的要求落实补偿安置政策，按照现行规定从高执行征地补偿标准，并严格落实被征地农民基本社会保障政策。用地行为发生时的征地补偿安置政策与现行政策不符的，按现行政策执行。
（2）土地征收程序。用地行为发生时，区国土分局或者乡镇、街道已按规定履行了征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，可以不再重新履行征地程序。用地行为发生时，土地使用者自行与农村集体经济组织或农民签订用地协议，区国土分局或者乡镇、街道未按规定履行征地告知、确认、听证等程序的，应当按照现行规定重新履行征地程序。
（3）用地报批规定。对列入再开发的地块，需完善建设用地征收报批手续的，实施单独建库、单列报批、分类汇总。
（三）用地行为发生在
五、实施再开发项目供地手续办理
（一）列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商品住宅等经营性房地产开发、城市基础设施和公共设施建设的地块，应由区政府收回土地使用权后按照现行土地供应政策办理供地手续。
（二）有合法手续需要实施再开发的地块，原划拨决定书或土地出让合同有约定的，从其约定；若土地出让合同没有相关约定，需改变土地用途、容积率等土地使用条件的，可按协议出让方式办理供地手续（改变为商品住宅房地产开发项目除外），地价按土地使用条件改变前后评估确定地价的差价核定补缴土地出让金数额；工业企业违法占用土地，按存量建设用地上的违法行为进行处理（处罚）后，按协议方式办理供地手续，协议出让地价不低于所在乡镇、街道和“两区”的工业用地现行招拍挂起始价。
以协议方式供地的，经规划部门核定建设规划指标，由区国土分局在分局门户网站或区主要媒体公示不少于 5个工作日且无异议的，报区政府批准。经批准以协议出让方式办理土地供应手续的地块，允许以签订土地出让合同时间为起点，按土地相应用途法定最高年限签订土地出让合同。
（三）对收购相邻多宗国有土地使用权实施再开发的，实施主体应按照相关规定对相邻宗地签订转让协议，依法办理土地变更手续。在按规划用途进行再开发时，符合协议出让条件的，可办理协议出让手续，并补交土地出让金，土地使用年限不得超过法定最高年限。
（四）城镇低效用地再开发中涉及的零星新增建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），如符合土地利用总体规划和城乡规划，可以统一纳入改造，并列入土地利用年度计划，按规定办理农转用、土地征收等用地报批手续，或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。零星新增建设用地单宗用地面积不超过3亩且累计不超过再开发项目用地总面积10%的，经批准可以和邻宗土地一并集中再开发，并按照再开发地块的供地方式办理供地手续。
在再开发过程中，工业企业通过“退二优二”提高容积率以及“退二进三”用于商业服务业并分割转让的，参照《上虞市人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的实施意见（试行）》（虞政发〔2012〕57号）规定执行。企业工业用地通过协商收回、协议置换、收购储备等方式由政府实施回收再出让的，收储办法按照《上虞区人民政府关于印发<上虞区工业用地收储暂行规定>的通知》（虞政发〔2014〕68号）执行。
六、实施再开发工作组织领导
（一）加强组织领导。按照“政府牵头、部门协同、公众参与、上下联动”的要求，进一步明确城镇低效用地再开发工作领导小组职责，统筹协调相关部门及时解决再开发过程中出现的新情况、新问题，落实工作经费，确保再开发工作规范有序进行。
（二）保障合法权益。充分尊重原土地权利人意愿，保护原土地权利人合法权益。对依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，可给予原土地权利人一定数量的奖励。未征得原土地权利人同意，不得强行改造开发。
（三）严格监督管理。要加强城镇低效用地再开发项目开发改造方案的审核报批，严格批后监管，防止再开发过程中出现新的低效、闲置用地。涉及协议办理用地手续的，必须严格按政策执行、集体决策、结果公示。要加强风险管理，制订严格的工作程序及配套政策，加强社会稳定风险评估和重大项目法律风险评估，有效预防和控制风险。要强化监督，对再开发工作中出现的违法违纪行为予以严肃查处并追究相关责任人的责任，严防“权力寻租”等行为的发生。
本实施意见由绍兴市国土资源局上虞区分局负责解释，自
绍兴市上虞区人民政府
2015年5月14日
