一、总   则

第一条　　根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和绍兴县有关农村建房的有关政策意见，为推进杨汛桥新型城镇建设，促进城市化发展，根据《关于切实解决农村新社区个人住房的若干政策意见》（杨镇委[2008]41号）文件精神，制订本实施细则。

第二条　　本镇范围内农村个人住房建设、农民公寓建设、经济适用住房建设等的监督和管理，适用本细则。

第三条　　全镇区域以社区化推进为目标，以社区规划来指导各项建设，五个城镇社区和二个农村社区划区分界，按建设区、保留区、控制（拆迁）区三种类型加以分类实施。

二、翻建改建住房

第四条　　杨江新城（包括杨汛社区、蒲荡夏社区、园里湖社区、江桥社区〈除仁里王村〉范围内，原则上不再审批翻建改建。保留区和建设区内住房困难户符合下列情况的，采取一事一议办法，由镇城建局、国土所现场实地踏看后，报镇建房领导小组集体审查同意予以审批：

1、经法定机构鉴定为危房的；

2、因灾害导致房屋不适居住的；

3、区块已经基本形成，局部翻建改建可使区块形象改观的；

4、闲置宅基地（非耕杂地）不宜规划建设农民公寓但可解决住房困难户的；

5、通过宅基地盘整和旧厂房整治，且不新增建设用地前提下，可以连片通过联立式翻建改造旧宅区的；

非住房困难户翻建改建审批从严从紧控制，特殊情况报镇建房领导小组集体审查一事一议。

第五条　　杨江新城范围外的社区（村居），在建设区和保留区内符合规划要求的前提下，允许旧房翻建改建。

第六条　　村（居）有下列情况的，一律不予受理审批任何形式的翻建改建申请：

1、有新增违法用地的；

2、有新增违章建筑的；

3、应拆未拆旧房未处置完毕的；

4、不按审批要求建设的。

第七条　　翻建改建以联立式建设为原则，符合一户一处要求，并且不允许建设附房和围墙。保留区住房困难户提出翻建申请的，由镇城建局和国土所派员联合先行踏看，经审查符合规划的，由村（居）建房领导小组讨论同意，公示后将相关资料、四邻意见书、建房户平面和立面控制承诺书报镇城建局，经审查同意后发放乡村建设规划许可证，经国土所办理用地手续后，由城建局、国土所联合放样后方可动工兴建。

 第八条　　建立以村（居）为责任主体，镇城建监察中队协助管理的日常监督管理制度。为加强监管到位，各村（居）必须建立建房集体审查制、建房户承诺制等各项管理制度，并收取建房保证金存入专户，由镇统一监管。

三、农民公寓建设

第九条　　大力倡导和鼓励农民公寓建设，全镇域范围内新增建设用地、拆迁控制区一律推行公寓式建房。

第十条　　对拆迁控制区内的危房，村（居）提出意见报镇建房领导小组审查同意，允许在不改变建筑外形、结构、面积、层高前提下，进行加固修缮，但不得拆除翻建。

第十一条　　农民公寓在遵循统筹规划、合理布局、节约用地、配套建设前提下，可以实行跨村（居）界线布点，重点解决人均住房占地面积不足15平方米的住困户。

第十二条　　以农民公寓解决住房困难户的，允许在规划指导下下，实行生产、生活用房分离。农民公寓以村（居）为建设主体进行实施，生产用房由村（居）调配使用。

第十三条　　申请农民公寓的，其原有全部住房必须依法办理旧房调剂或调拆手续。农民公寓面积控制按在册户籍人口，建筑面积大户（6人以上）220平方米以下，中户（4—5人）180平方米以下，小户（3人以下）135平方米以下。其中独生子女按2人计算。

第十四条　　农民公寓以成本价向住房困难户提供，具体方案由实施项目单位报镇政府认可后实行。农民公寓成本价由以下因素构成：

（一）建设用地的征地费和相关补偿费用；

（二）勘察设计和前期工程费；

（三）房屋建筑安装工程费；

（四）基础设施费（含非经营性配套公建费）；

上级各级政府对农民公寓项目的直接奖励补助冲减相应成本。

第十五条　　农民公寓建设奖励政策按杨镇府[2007]98号、杨镇委[2008]41号文件执行。村（居）可根据自身经济条件制订相关配套补助政策。

四、经济适用房建设

第十六条　　为切实保障“住有所居”，镇政府采取市场化运作加快经济适用房建设，有计划解决住房困难问题，其中人均占地面积不足15平方米住房困难户优先予以考虑。

第十七条　　申请经济适用住房，可以保留原有合法住房，但必须拆除所有违章建筑。

第十八条　　经济适用房最大单户建筑面积一般控制在140平方米左右。单户以人均30平方米进行控制，超过部分以市场价进行购买。

第十九条  经济适用住房的销售价格构成包括以下因素：

（一）土地规费和相关补偿费；

（二）勘察设计和前期工程费；

（三）房屋建筑安装工程费；

（四）基础设施费（含非经营性配套公建费）；

（五）本条（一）至（四）项之和为基数的2%的管理费；

（六）法定贷款利息；

（七）税费

（八）不超过本条（一）至（四）项之和为基数的3%的利润。

第二十条　　经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买人因特殊原因，经政府审批，可以转让。

购买经济适用住房满五年，需上市转让经济适用住房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，交纳比例按上级有关规定，政府可优先回购调剂；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。

五、附       则

第二十一条　　联片式住宅建设、农民公寓和经济适用房，必须实行公开招标确定施工、监理单位，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第二十二条　　农民公寓、经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和质量、安全标准。确保房屋的工程质量、环境质量和功能质量。积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高住宅建设水平。

第二十三条　　农民公寓、经济适用住房项目竣工后，应按房屋建筑工程有关规定进行项目竣工验收，并办理竣工验收备案手续。未经验收或验收不合格的，不得投入使用。以小区形式建设的，应进行竣工综合验收。分期实施的，分期验收。

第二十四条　　住房困难户在购买农民公寓、经济适用住房后，按规定办理权属登记。

第二十五条　　采用农民公寓、经济适用房解决住房问题的，身份不变、原村（居）福利待遇不变、土地承包经营权不变、股份分红不变。

第二十六条　　申请获得农民公寓、经济适用住房后不得再进行任何形式的个人建房。

第二十七条    人均15平方米以下住困户实行严格的公开公示制度，在村（居）确定申报基础上，镇政府予以核准公示。

第二十七条　　本细则由镇城建局负责解释。

第二十八条    本细则从发文之日起执行。

                                  杨汛桥镇人民政府

                                二OO九年三月二十五日