朗读
调查技术规范》的通知
沪规划资源规〔2020〕18号
各相关区规划资源局，市自然资源确权登记中心，各相关区自然资源确权登记中心（不动产登记中心）:
为进一步落实《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定，规范本市宅基地及其上房屋调查工作，结合本市实际，制定《上海市宅基地及其上房屋调查技术规范》，并经2020年9月29日第22次局长办公会审议通过。现印发给你们，请遵照执行。
本技术规范自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。
上海市规划和自然资源局
上海市宅基地及其上房屋调查
上海市规划和自然资源局
目录
4.6 宅基地其上房屋调查.................................................................................. 11
4.13 成果资料整理与归档.................................................................................. 16
附录A 宅基地及其上房屋总调查通告............................................................................. 22
附录H 宅基地及其上房屋日常调查申请表...................................................................... 45
1.0.1 1.1 科学、有效地组织实施本市宅基地及其上房屋调查，统一调查技术标准，保障宅基地及其上房屋登记工作有序开展，依据不动产权籍调查的有关规定，结合本市实际，制定本规范。
1.0.2 1.2 本规范适用于本市行政区域内集体土地上的宅基地及其上房屋调查。
1.0.3 1.3 宅基地及其上房屋调查应查清调查区域内宅基地及其上房屋的权属和界址，并开展不动产测量，形成满足不动产登记要求的权籍资料。
1.4 宅基地及其上房屋调查除了应符合本规范外，还应符合国家和行业标准（规范）及本市相关规定。
在一定时间内，由政府组织对本市行政区域内的宅基地及其上房屋开展的全面调查。
2.2 日常调查
因当事人申请宅基地使用权及其上房屋所有权首次登记或变更登记而开展的调查。
2.3 界址线
宅基地的边界线。
2.4 界址点
宅基地权属边界线的转折点。
2.5 宅基地
农村村民依法取得并用于建造住宅而占有、使用集体所有的土地。
2.6 宅基地其上房屋
供农村村民居住的建筑物，通常包括主房和附属设施用房。
2.7 集体建房
村民委员会或者村、镇（乡）集体经济组织受村民委托，在村域或者镇（乡）域范围内，统一规划、统一设计、集中建造的住房。
2.8 宅基地户
宅基地及其上房屋的权利主体。
2.9 宅基地立基成员
宅基地立基审批时确认具有宅基地使用权的人员。
2.10 宅基地现状户籍成员
宅基地及其上房屋调查时点，本市常住户口在本宅基地内的人员。
2.11 宅基地户成员
宅基地及其上房屋调查时点，享有该户宅基地及其上房屋权利的家庭成员。
2.12 户代表
宅基地户成员共同协商、从中推举的人员，代表该户在宅基地及其上房屋调查及不动产登记中行使相应的权利，并履行相应的义务。
2.13 指界人
负责参与宅基地及其上房屋间界线指界的人员，指界人应是该户的户代表或户代表的委托代理人。
3.1.1 宅基地及其上房屋调查应采用上海平面坐标体系。
3.1.2 图幅分幅与编号应符合1:500 1:1000 1:2000《数字地形测量规范》（DG/TJ08-86）的要求。
3.1.3 宅基地及其上房屋调查的长度单位应采用米（m），面积单位应采用平方米（m2），计算结果均应保留两位小数。
3.2.1 平面控制测量可采用卫星定位测量、导线测量等方法。平面控制布网时，应利用已有的城市平面控制网加密建立，布网应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。
3.2.2 界址点测量可采用解析法。解析法获取界址点坐标和界址点间距的精度应满足表3.2.2的要求。
表3.2.2解析界址点的精度
级别 | 界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差（cm） | |
中误差 | 允许误差 | |
一 | ±5.0 | ±10.0 |
二 | ±7.5 | ±15.0 |
三 | ±10.0 | ±20.0 |
注：明显界址点的精度不应低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。 | ||
3.3.1 房屋边长丈量的精度应满足以下要求：
1） 房屋边长小于等于50m时，边长检核较差不大于0.04m；
2） 房屋边长大于50m时，边长检核较差不得超过下式的估算值：
式中：——丈量的边长，；——边长检核较差，。
3.4.1 面积应按下列公式计算：
式中：S——土地面积，m2；，——第i个界址点坐标，m；n——界址点个数；当i=1时，=。
3.4.2 面积计算的中误差应按下列公式计算：
式中：——面积中误差，m2；——界址点点位中误差，m；，——第i个界址点坐标，m；n——界址点个数；当i=1时，=。
3.5.1 房屋建筑面积计算以幢为单位进行，应按层分别计算后求和。
3.5.2 房屋建筑面积计算最大误差应按下列公式计算：
式中：——房屋建筑面积误差的限差，m2；S——房屋建筑面积，m2。
4.1.1 宅基地及其上房屋总调查由区人民政府组织，镇（乡）人民政府配合落实。
4.1.2 市规划资源主管部门应制定总调查的实施方案和技术方案，区规划资源主管部门应制定本区工作方案和实施细则。
4.1.3 实施方案的内容应包括调查的范围、任务、方法、经费、时间、步骤、人员、组织和成果等。
4.1.4 技术方案的内容应包括调查范围、技术路线和程序、技术要求和成果质量控制等。
4.1.5 区规划资源主管部门应选择专业调查机构承担本区的具体调查工作。
4.1.6 总调查包括调查准备、宅基地户成员调查、户代表推举、宅基地调查、宅基地其上房屋调查、现场指界、调查报告制作、成果检查、成果公示与审核、成果入库、成果验收、成果资料整理与归档等工作。
4.2.1 区人民政府应发布宅基地及其上房屋总调查通告（附录A），告知调查的有关事项。
4.2.2 调查机构应做好仪器设备置备和调查人员委派等工作。调查人员应做好资料收集、调查底图制作、表册准备、指界计划制定等工作。
4.2.3 收集的资料应包括宅基地及其上房屋的权源证明材料、人员身份信息，测绘和土地调查资料等。权源证明材料包括：
1) 产权证书；
2) 宅基地使用权审核表、农村村民建房申请表等审批材料；
3) 用地批准文件、乡村建设规划许可证、房屋竣工验收证明等审批材料；
4) 建设用地规划许可证及其附图、集体建房的住房配售初步方案等材料；
5) 房屋买卖合同、享有继承权的证明文件等其他与宅基地及其上房屋有关的证明材料。
人员身份信息包括身份证、户口簿等。测绘和土地调查资料包括航空正射影像、控制网点、地籍图等。
4.2.4 制定指界计划时，应根据实际情况，合理设定现场指界线路。指界计划的内容应包括指界的时间、地点及需出席的指界人。指界计划排定后，由镇（乡）人民政府向指界人发送出席指界通知书（附录B）。
4.3.1 调查人员应对宅基地户成员开展调查，调查该户的宅基地立基成员、现状户籍成员和可能符合本市农村村民建房条件的其他成员。
4.3.2 立基成员的调查内容应包括立基户主及各成员的姓名、家庭关系、户籍信息和集体经济组织成员身份等。
4.3.3 现状户籍成员的调查内容应包括现状户籍户主及各成员的姓名、家庭关系、户籍信息和集体经济组织成员身份等。
4.3.4 其他成员认为其符合本市农村村民建房条件的，可向调查人员提出，并提供相关材料。
4.3.5 村民委员会应对该户宅基地立基成员、现状户籍成员和其他成员的宅基地使用资格进行审查。
4.3.6 审查完成后，村民委员会应出具宅基地户成员审查意见（附录C）。
4.3.7 调查人员应将调查结果记载在不动产权籍调查表（附录D）中。
4.4.1 宅基地户成员应共同协商推举户代表，并共同书面签署户代表推举表（附录E）。
4.4.2 户代表应当是具有本处常住户口的集体经济组织成员。
4.4.3 推举完成后，户代表应将户代表推举表交调查机构。调查人员应将推举结果记载在不动产权籍调查表（附录D）中。
4.5.1 调查人员应对宅基地的立基审批和现状使用情况开展调查，并实地测量。
4.5.2 立基审批的调查内容应包括宅基地的立基时间、坐落、四至，审批的用地范围、面积、文件号、时间，以及后续审批情况等。
4.5.3 现状使用的调查内容应包括宅基地的来源、坐落、实际用地范围、实际用地面积和使用状况等。
4.5.4 调查人员应实地测量宅基地实际用地范围，获取宅基地界址点坐标。
4.5.5 实际用地范围的边界应按照下列原则确定：
1) 宅基地存在独立围墙、栅栏等分隔物的，应以分隔物外侧为界；
2) 宅基地存在共有围墙、栅栏等分隔物的，应在指界人指界下，以分隔物所有权范围为界；
3) 宅基地无围墙、栅栏等分隔物的，应以宅基地房前屋后的硬化土地为界；
4) 宅基地毗连的，应在指界人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界。
4.5.6 调查人员应根据实际用地范围的测量结果计算实际用地面积。
4.5.7 对于没有权源证明材料的宅基地，调查人员应当查明土地历史使用情况和现状使用情况，并由村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认。
4.5.8 调查人员应将调查结果记载在不动产权籍调查表（附录D）中。
4.6.1 调查人员应对宅基地其上房屋的建房审批和现状使用情况开展调查，并实地测量。
4.6.2 建房审批的调查内容应包括审批的房屋位置、范围、占地面积、建筑面积、层数和用途等。
4.6.3 现状使用的调查内容应包括房屋的来源、位置、范围、占地面积、建筑面积、建筑结构、建成年份、层数、房屋用途和墙体归属等。
4.6.4 调查人员应实地测量房屋占地范围，并丈量房屋边长。房屋占地一般应以外墙外侧为界测量；房屋与他人毗连的，其墙体边界应与宅基地实际用地范围的边界一致。
4.6.5 对于房屋中存在一房多户的，应在指界人指界下，根据生效的法律文书、法院判决及相关批准文件等，确定房屋分户界址和权属情况。
4.6.6 调查人员应根据房屋占地范围的测量结果，按照下列规定计算房屋建筑占地面积：
1) 室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；
2) 有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；
3) 无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积。
4.6.7 调查人员应参照本市房产面积测算规范测量房屋各层的建筑面积。
4.6.8 调查人员应按各层建筑面积的总和计算房屋建筑面积。对于集体建房项目实施的多高层村民住房，有户型图的，可通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房屋建筑面积，无户型图的，需要实地丈量房屋边长和实地测量房屋内部边长计算房屋建筑面积。
4.6.9 对于没有权源证明材料的宅基地其上房屋，调查人员应当查明房屋历史使用情况和现状使用情况，交村民委员会报有关部门确认。
4.6.10 调查人员应将调查结果记载在不动产权籍调查表（见附录D）中。
4.7.1 现场指界时，调查人员应查验指界人的身份证明及相关委托文件。户代表本人出席指界的，应出具本人身份证明；代理人出席指界的，应出具代理人身份证明及指界委托书（附录F）。
4.7.2 指界人未按时参加指界且未委托他人出席指界的，应参照不动产权籍调查中的相关规定处理。
4.7.3 现场指界无争议的，指界人应在界址签章表上签字；界线有争议的，调查人员应对争议情况进行记录。
4.8.1 调查人员应汇总、整理各项调查及测量数据，制作不动产权籍调查报告（附录G）。
4.8.2 不动产权籍调查报告的内容应包括：
1) 调查技术说明书；
2) 宅基地户成员明细表；
3) 宅基地明细表；
4) 宅基地其上房屋明细表；
5) 宅基地分户图；
6) 宅基地其上房屋平面图；
7) 宅基地审批范围坐标成果表；
8) 宅基地实际用地范围坐标成果表；
9) 调查成果审核表。
4.9.1 调查成果实行三级检查制度，即调查机构开展自检、区规划资源主管部门组织开展区检、市规划资源主管部门组织开展市检。
4.9.2 各级检查的结果和过程应形成完整的检查记录，并编写检查报告。
4.9.3 检查的内容应包括：
1) 权源证明材料是否齐全、有效、合法；
2) 指界手续和材料是否齐备，界址点位和界址线是否正确、无遗漏；
3) 施测方法是否正确、各项误差有无超限；
4) 各种观测记录手簿记录数据是否齐全、规范；
5) 界址点精度是否符合规定；
6) 面积计算方法和结果是否正确；
7) 不动产权籍调查报告中填写的成果内容是否齐全、规范、准确等。
4.10.1 调查机构应将不动产权籍调查报告中的成果内容交由村民委员会在村内张榜公示，公示期限不少于30日。
4.10.2 公示期间，因调查成果存在错误、遗漏等原因导致异议的，调查机构应对异议重新开展调查，并将调查成果再次公示。
4.10.3 公示期间，因权属争议等原因导致对调查成果有异议的，村民委员会可采取组织当事人协商、召开村民代表大会确认等方式处理。异议可以解决的，调查机构应按处理结果调整调查成果，并将调查成果再次公示；异议无法解决的，应中止调查程序。
4.10.4 调查成果经公示期满且无异议的，调查机构应将不动产权籍调查报告送达户代表。不动产权籍调查报告应一式两份，由户代表在不动产权籍调查报告上签字确认。
4.10.5 户代表签字确认后，村民委员会应在不动产权籍调查报告上出具核查意见，并将两份不动产权籍调查报告提交至镇（乡）人民政府审核。
4.10.6 镇（乡）人民政府应在不动产权籍调查报告上出具审核意见。审核通过的，镇（乡）人民政府应将其中一份不动产权籍调查报告送达户代表，作为其办理宅基地使用权及其上房屋所有权首次登记的申请材料。
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