沪府办规〔2021〕2号

上海市人民政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》的通知

各区人民政府，市政府各委、办、局：

经市政府同意，现将《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》印发给你们，请结合实际，认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2021年1月15日

关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见

旧住房更新改造是重要的民生工程和民心工程，也是城市更新的重要组成部分。为进一步完善本市旧住房更新改造工作机制，做好城市更新和存量住房改造提升工作，传承城市的历史、文化、内涵，多渠道、多途径改善市民居住条件，切实提高人民群众的幸福感和获得感，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号)，现就加快推进本市旧住房更新改造工作提出若干意见如下：

一、总体要求

（一）指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神和习近平总书记考察上海重要讲话精神，贯彻落实党中央、国务院关于城镇老旧小区改造的一系列决策部署，适应具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市建设需要，紧紧围绕以人民为中心的发展思想，把旧住房更新改造放在城市更新体系中更突出的位置，践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，“留改拆”并举，创新工作机制，提高改造水平，加快推进旧住房更新改造，进一步改善居住品质，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则

1．坚持有机更新，存量提质与增量优化相结合。按照“整体性、系统性、宜居性、包容性”的总体要求，推动城市有机更新向集约型、内涵式发展，培育发展新动能，逐步实现城市结构调整优化，有效促进城市更新与社会经济融合发展。

2．坚持以人为本，政府扶持与居民参与相结合。按照“共建、共治、共享”的要求，加大政府扶持力度，激发居民参与改造的积极性，实现问题共找、方案共定、资金共筹、改造共管、效果共评、成果共享。

3．坚持因地制宜，区域统筹与精准施策相结合。根据房屋基本情况和居民改造意愿，因地制宜、精准施策，统筹做好区域规划、空间优化、功能转化等工作，结合房屋改造，完善各类社区公共配套设施和服务设施。

4．坚持多策并举，政策引导与市场参与相结合。充分发挥政策导向作用，引导社会各方积极参与改造。鼓励和吸引社会资本有序参与，发挥市场化配置资源要素的重要作用，实现多方共赢。

5．坚持文脉传承，保留保护与改善民生相结合。在挖掘和传承城市文脉的基础上，落实历史建筑修缮保护要求，兼顾功能完善和品质提升，形成历史建筑保护长效管理机制。

6．坚持修管并举，更新改造与社区治理相结合。加强与基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设的有机结合，搭建沟通议事平台，开展小区党组织引领的多形式基层协商，引导确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。

（三）工作范围

本市旧住房更新改造范围主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，有条件的区可以适当将2005年底前建成的小区纳入改造范围。

（四）目标任务

“十四五”期间，进一步完善旧住房更新改造实施机制，不断提升建筑设计水平，建立健全标准规范体系。消除安全隐患，提升居住功能，改善环境质量，优化管理服务。努力把老旧小区打造成生活空间宜居适度、生活要素布局合理、传统现代有机交融的美丽家园。

具体包括：全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造；逐步建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。

二、更新改造方式及内容

（一）加快推进旧住房成套改造

重点推进拆除重建改造。针对建筑结构差、安全标准低、无修缮价值的不成套职工住宅和小梁薄板等存在安全隐患的房屋，根据《上海市拆除重建改造设计导则》，按照“能改愿改则应改尽改”的原则，通过实施拆除重建改造，实现房屋安全隐患彻底消除、厨卫功能全面完善、配套设施综合提升。

继续实施贴扩建改造。对确无条件实施拆除重建改造的不成套职工住宅，通过对房屋加层扩建或在北侧、南侧加建，完善厨卫使用功能的贴扩建改造。

持续开展里弄房屋内部整体改造。对厨卫合用的保留保护里弄房屋，在保留空间肌理和整体风貌的前提下，通过局部加高、拆除复建、调整房屋内部平面布局、抽户等方式进行改造，实现成套独用或每户均配备厨卫设施，更高水平实施里弄房屋内部整体改造。

鼓励结合抽户实施旧住房成套改造。针对改造后使用面积达不到最低使用面积要求、房屋所在的具体部位妨碍增设厨卫空间排布、无法实现在改造范围内原地安置等情况，根据改造方案确定抽户对象，通过实物或货币化安置方法，将改造范围内部分房屋置换，减轻房屋使用强度，完善厨卫等房屋基本使用功能，实现建筑优化利用。

改造后的公有住房，按照实际确定房屋类型，换发租赁凭证，并调整租金标准。其中，符合公有住房出售条件的，可纳入出售范围。

（二）着力提升旧住房修缮改造水平

加大屋面及相关设施改造、厨卫综合改造等旧住房修缮改造力度。按照“内外兼修”的要求，通过对小区基础设施改造及房屋屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，提升小区环境、完善房屋基本功能、改善房屋绿色节能性能。同时，因地制宜完善无障碍坡道等适老化设施，满足居民对住房安全的需要和基本生活的需求。

持续完善住宅小区基本功能。按照“便民、利民、少扰民”的原则，在旧住房修缮改造中，将管线入地、二次供水、消防设施建设、停车设施建设、积水点排除、环境整治、违法建筑整治等统筹实施。鼓励在满足日照、间距等环境要求的前提下，挖掘小区内部空间，新建门卫间、智能末端配送设施、地下停车库、社区服务中心等配套设施。

不断扩大社区服务供给。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，通过整合盘活社区区域资源，完善配套设施，优化使用功能，形成社区服务设施、公共空间共建共享的新局面。对社区内慢行通道、广场绿地、社区服务设施等多种类型的空间和设施进行改造提升，实现社区空间重构，功能复合利用。

进一步强化建筑设计理念。以“小区、街区、社区”为更新单元，通过统筹协调旧住房更新改造建筑风格，结合实施空调外机等外立面附属设施整治提升，不断改善老旧住房外立面品质。

（三）持续推进保留保护建筑修缮

对本市各类保留保护历史建筑，按照整体历史风貌和建筑本体特色的保留保护要求，分级保护、分类施策，促进保护更新与活化利用。

积极实施优秀历史建筑的保护修缮。根据《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》的相关要求，按照修旧如旧和保护利用兼顾的原则，实施合理改造和优化。必要时，可在综合评估的基础上，结合使用功能完善，通过局部改建等方式，实施保护性修缮。

加强保留历史建筑的保护更新。在加强历史建筑保护、保留历史肌理的基础上，采用规划保留、拆除复建、拆除新建或局部加高等方式，进行保留更新和重新利用。

有序推进历史风貌区内房屋整体修缮。充分挖掘历史风貌区的存量房屋，通过对风貌区各类保留保护房屋文化价值、保护现状、管理利用状况进行评估，推进既有建筑的功能转换。结合新建、配建、扩建的方式，完善区域配套设施，提升服务功能，实现风貌区的整体保护和活化利用。

（四）有序实施既有多层住宅加装电梯

聚焦既有多层住宅加装电梯，按照“能加尽加，愿加快加”的原则，进一步完善政策机制，推进基层社会治理创新，以更快速度、更高水平、更大力度推进加装电梯工作。

完善服务配套。在尊重居民意愿的基础上，形成“自下而上”“自上而下”的双向推进机制；推进加装电梯“一网通办”，实现行政审批“一站式”服务；明确管线配套单位办事流程、办理时限和收费标准；鼓励“电梯设备+维保服务”一体化采购模式。

加强安全质量监管。充分运用市场机制和信用体系，推动电梯制造和项目设计、施工、安装等参建单位质量安全责任落地。强化建设管理、特种设备管理等部门的事中事后监管。

三、组织实施机制

（一）建立专项改造计划的编制机制