各物业服务企业、房产开发建设单位：

　　为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及国家、省、市物业服务收费管理规定，结合我县实际，制定了《象山县物业服务收费管理实施细则》，请按照执行。

　　象山县物价局

象山县住房和城乡建设局

　　          2013年7月30日

象山县物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及国家、省、市物业服务收费管理规定，结合本县实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业共用部位和共用设施设备的日常运行管理，维护公共区域的清洁卫生和秩序，做好公共区域绿化日常养护等服务，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第三条 本细则所指的物业服务应当包括以下内容：

　　（一）物业共用部位和共用设施设备的管理；

　　（二）公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理；

　　（三）公共绿地、花草树木的养护管理；

　　（四）维护公共秩序以及车辆停放管理，协助做好安全防范工作；

　　（五）物业档案管理；

　　（六）合同约定的其他公共性服务。

　　第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

　　第五条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅小区（不包括高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、高标准住宅以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。

　　符合以下条件之一的为高标准住宅；高标准住宅由开发建设单位提出申请，报县物业主管部门认定。

　　（一）独栋、联排等独门独户住宅；

　　（二）建筑容积率在1.0以下的小区住宅；

　　（三）套型建筑面积140（含）平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%（含）以上的。

　　第六条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。县价格主管部门会同县物业主管部门制定物业服务等级和各等级的收费标准（基准收费标准和浮动幅度），并根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。

　　普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准和浮动幅度内确定具体收费标准，按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》等有关规定选聘物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同签订后十五日内，由物业服务企业将服务内容、收费标准及前期物业服务合同（复印件）等资料，报县价格主管部门和县物业主管部门备案。

　　对超过一级服务标准的普通住宅前期物业服务项目，开发建设单位可向县物业主管部门提出特级服务申请，经审核同意后报县价格主管部门核定收费标准。

　　非住宅、高标准住宅的前期物业服务费，由开发建设单位按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》等规定确定收费标准。

　　第七条 开发建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应作为物业买卖合同的附件附后，明确物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式等具体事宜。

　　业主委员会成立后，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，区分不同物业的性质和特点，按照有关物业收费规定，确定具体服务内容和收费标准，并与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第八条 前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　第九条 普通住宅的前期物业综合服务实行等级定期考评制度，每年度考评1次。对物业服务企业执行情况，由县物业主管部门对照原先选择确定的前期物业服务等级标准，组织考核评定。对未达到服务等级标准的，由县价格主管部门、物业主管部门责令其相应降低收费标准。

　　第十条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。

　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十一条 条实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

　　物业服务成本由人员费用、物业共用部位和共用设施设备的管理费用，电梯年检费、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、直接管理费分摊、固定资产折旧以及经业主（业主大会）同意的其它费用组成。