各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门和单位：

《上虞市城区房屋征迁改造补偿安置实施细则》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                         二〇一二年五月十六日

上虞市城区房屋征迁改造补偿安置实施细则

为进一步规范城区房屋征迁改造补偿安置工作，保护房屋征迁改造当事人的合法权益，根据相关法律、法规的规定和《上虞市人民政府关于进一步加强房屋征迁改造工作的若干意见》，制定本细则。

一、城区范围内，因公共设施建设和城市建设发展需要对房屋实施征迁改造，并对被征迁改造房屋所有权人（以下简称被征迁人）进行补偿安置的，适用本细则。

二、市城市改造管理局为城区房屋征迁改造业务部门，相应的街道办事处（开发区管委会）为房屋征迁改造工作推进第一责任单位。

市监察、发改、建设、行政执法、国土资源、规划、公安、财政、税务、工商、供电、广电、电信、档案等部门单位要各司其职，互相配合，共同做好城区房屋征迁改造的管理工作。

三、房屋征迁改造范围确定后，不得在范围内实施新建、扩建、改建房屋、改变房屋和土地用途、租赁房屋等行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征迁改造业务部门应当就上述所列事项，书面通知国土、规划、工商等部门和当地街道办事处暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过一年，征迁人需要延长暂停期限的，由市人民政府作出决定。

四、城区住宅类房屋征迁改造补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式，被征迁人可以自行选择。

被征迁改造房屋货币补偿价格以房屋征迁改造公告（或征收决定）发布之日的被征迁改造房屋类似房地产市场价为依据，由具有相应资质的房地产评估机构结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素确定。

被征迁改造房屋补偿价格应当采用市场比较法评估，不具备市场比较法评估条件的，也可以采用成本法，房地产评估机构在采用成本法时应以上虞市房屋重置价格标准为依据。房屋重置价格由房屋征迁业务部门会同建设、发改部门结合市场变化因素，适时调整。

五、被征迁改造房屋的合法性、用途性质的认定依以下规定执行：

（一）相应征迁改造地块都应成立专门的房屋合法产权认定工作小组，人员由征迁改造工作推进责任单位、主体责任单位、业务责任单位和市房管中心指派专人参加，必要时可邀请其他相关部门和属地居委（村）干部参加。相关房屋的合法性和用途性质的认定以工作小组召开会议集体研究讨论的形式进行，会议由工作推进责任单位召集，成果需每个成员单位指派一名以上工作人员签章并经公示无异议后生效，讨论结果以联系单的形式由相应征迁改造地块房屋合法产权认定工作小组签发。产权认定工作中有关建筑面积的丈量计算、相关内业资料的整理收集等业务性工作由市房管中心工作人员负责。

（二）被征迁改造房屋用途性质以房屋所有权证和权属档案记载的用途为基本依据，由建设（房管）部门进行认定；未明确用途或记载不一致的以建设（房管）、规划、国土、发改、乡镇（街道）等相关部门提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途由房屋合法产权认定工作小组进行认定；在上述两种方法都无法判定的情况下，房屋合法产权认定工作小组可本着尊重历史、尊重事实的原则进行会议决定，结果经公示无异议后生效。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。改变房屋用途需交纳土地出让金的，按国土部门有关规定执行。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，未经合法手续同意私自将办公、住宅等用房改为商业用房的，其房屋用途按房屋改变前的审批用途认定。如房屋所有权人确以改变用途后的商业用房经营为生，可根据合法有效的工商营业执照及税务登记等有效证明，以实际经营面积为准，按已经营年限给予补贴，每年补贴标准为该征迁改造范围内商业用房的市场评估价格与原房屋用途的市场评估价格差价的3%。补贴后的补偿单价不得超过同地段商业用房的补偿单价。

（三）合法房产认定的操作依据：

1．有房产证的，以房产证等权属材料进行认定；

2．无房产证的，以建房审批材料进行认定；

3．既无房产证也无建房审批材料的，以2003年11月的航拍数字化图，结合征迁人事先进行实地调查的结果，及被征迁人自行提供的并对其真实性和法律责任进行书面承诺的无权源证明书等书证材料，对其房屋合法性进行认定。

六、城区内征迁改造的A、B类村（居）农村房屋，人均占地面积不足15㎡或现行合法住宅人均建筑面积不足25㎡的住房困难户（在同一城市规划区内有其他住房的合并计算，人口数量按实际在册常住户口计算）。在选择产权调换时，最高人均安置建筑面积为30㎡，原合法住宅根据房地产评估机构按市场评估价进行产权调换，超征迁面积的安置房按市场评估价的50%结算。

下列情形的不属于住房困难户：

（一）虽达到分户条件，但分户前人均占地面积达到15㎡或人均建筑面积达到25㎡的；

（二）虽已离婚，但离婚前人均占地面积达到15㎡或人均建筑面积达到25㎡；

（三）将农村住宅转让、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户；将其他住宅（自2003年5月27日以后）转让、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户；

（四）户口在出生地村，但已经在城镇购买商品房并居住，其在本村的合法空关房已被拆除且已得到经济补偿的。

关于人口确定：

（一）人口以在册常住户口（不含外来挂靠人员的户口）计算；

（二）有下列情况之一的，可以增加一个安置计算人口：已婚尚未有子女的家庭；符合晚婚条件的大龄青年（女23周岁及以上，男25周岁及以上）；已领取独生子女证的家庭（独生子女已结婚的除外）；依法登记的初婚夫妇（包括再婚且再婚前未生育过子女的），持《生育证明》或市计生指导站出具的确定其已怀孕的证明，可按独生子女家庭标准计算。

（三）有下列情况之一的，可以计入安置计算人口：原户口在所在村（居）的现役军人（干部除外）；原户口在所在村（居）的大、中专学校的在校学生或留学生；配偶一方在外地的（上虞市范围内另有住房的一并计算面积）；原户口在所在村（居），现正在劳动教养或服刑的；法律、法规规定的其他人员。

人口、户型（大、中、小户）以上年度12月底户籍资料为准。

七、被征迁人属于享受最低生活保障待遇和低收入家庭的生活特殊困难户，须持有民政部门发放的《上虞市最低生活保障救济证》和《上虞市困难家庭救助证（低保边缘户）》等证明，其被征迁私有住宅房屋每户建筑面积小于36㎡(在本市规划区内有其他住宅用房的合并计算)，选择产权调换的，经所在街道和房屋征迁改造业务部门审查，在征迁改造范围内上墙公示10天，无异议的，安置60㎡公寓房一套，互不结算产权调换的差价。

八、城区内住宅房屋原则上采用高层、小高层安置，安置套型为150㎡左右（A型，建筑面积，下同）、120㎡左右（B型）、90㎡左右（C型）、60㎡左右（D型）四种。贴补面积分别为：A型15㎡，B型12㎡，C型9㎡，D型6㎡。贴补面积按规定记入房产产权登记面积。安置房实际建筑面积为安置套型面积+贴补面积，即实际建筑面积分别为：165㎡左右（建筑面积，下同）、132㎡左右、99㎡左右、66㎡左右。

九、住宅房屋征迁补偿安置

住宅房屋的被征迁人选择货币补偿的，货币补偿价格以房地产评估机构评估确定的市场评估价格进行补偿。凡选择货币补偿的给予房屋评估价款12%的补贴（不包括附属物、装修等）。

选择产权调换的，按“征一还一、适当放宽”原则，被征迁人可按下表自行选择套型：

因套型组合造成多余面积的，小于5㎡（含5㎡）的，一律采用货币安置，不作产权调换。自然间面积小于5㎡（含5㎡）的，不能单独确权及选择产权调换，但在同一产权人的房屋确权面积中可自行组合产权调换，也可选择货币安置。

实行产权调换的，征迁人和被征迁人应当结算被征迁改造房屋与安置房屋的差价。被征迁改造房屋价格与安置房价格由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。高层、小高层安置房的楼层差价由评估机构评估确定。协议生效之日房产实际价格与公告之日房产评估价的差异超过±10%的，据实调整；差异在±10%以内的，不作调整。住宅房屋选择产权调换的，在协议生效、房屋腾空验收后，临时安置补助费、搬家费、按时签约按时腾空奖金全部结清，房屋和装修附属物补偿款待择房后一次性结清；选择货币安置的，在协议生效、房屋腾空验收后，所有款项一次性全部结清。

住宅房屋临时安置补助费，按12元／月.㎡标准结算，达不到600元／月的，按600元／月支付。被征迁人选择货币补偿的，一次性发给12个月临时安置补助费；选择产权调换的，征迁人应当在36个月（多层安置的为24个月）内安置完毕，超过规定过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按两倍支付临时安置补助费。

住宅房屋的被征迁人自行解决周转用房的，征迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。征迁人达到交房条件（以有关部门的综合验收合格为准），因被征迁人原因未能交付的，征迁人有权自交房公告发布之日起停止支付临时安置补助费。

住宅房屋搬家费按被征迁房屋建筑面积8元/㎡计算，低于800元的，按800元计算，搬家费均按每户两次计发。

住宅房屋的装修采用装修评估保底政策，对合法产权每平方米建筑面积，给予400元的装修补偿，被征迁人认为补偿不到位的，可由同一家中介机构评估后按实补偿。凡要求按实评估的被征迁户，其评估价将作为装修补偿的最终结果，不得因评估价低而再选择保底政策。

十、商业用房征迁改造补偿安置

持有土地使用权证和房屋所有权证等合法有效证件的商业用房，实行货币补偿安置。

（一）货币补偿。按市场评估价进行补偿，同时给予房屋评估价款（不包括附属物、装修等）28%的补贴。

（二）停产、停业及临时过渡损失补偿。按被征迁房屋市场评估价(不包括附属物、装修等)的6%予以一次性补偿。

（三）商业用房搬迁费按120元/㎡计算（每户不足1500元的按1500元计算）。

十一、生产企业、仓储、办公用房征迁改造补偿安置

（一）征迁生产企业用房及仓储、办公用房，按市场评估价实行货币补偿，在货币补偿的基础上，再给予补偿价(不包括附属物、装修等)28%的补贴。

（二）设备搬迁和安装费用，按80元/㎡计算。

（三）设备补偿费，无法恢复使用的设备，按重置价结合成新结算。

（四）停产、停业损失、临时过渡费，按250元/㎡予以一次性补偿。

十二、征迁改造范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在征迁改造公告规定的搬迁期限内自行拆除，考虑到拆房安全，可以由征迁人按150元/㎡-250元/㎡的标准进行残值回收后由专业拆房公司拆除。

十三、征迁改造范围内的房屋，被征迁人在规定时间内签订征迁改造协议、按时搬迁腾空并经验收合格交付房屋的，按被征迁房屋建筑面积给予200元/㎡的奖励；逾期签订协议或搬迁的，取消相应奖励。

十四、对一次性征迁改造量较大的组团（区块），应在规范性征迁改造协议文本中增加相应条款，约定协议签订后不立即生效，只有整个组团（区块）总签约率达到征迁人根据实际情况设定的比例，经市人民政府公告后征迁改造协议生效。

十五、房屋征迁改造相关责任单位应在整个房屋征迁改造过程中做到公开、公平、公正。合法产权认定的结果应在房屋征迁改造范围内公布，接受群众监督。协议签订的结果，应分期分批汇总，提交单位内审机构审计，接受审计监督。

十六、本细则发布前已实施的征迁改造项目按原有规定执行。

十七、市人民政府办公室2008年颁布的《上虞市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》（虞政办发〔2008〕177号）同时废止，市人民政府以前发布的文件与本细则不一致的，以本细则为准。

本细则自发布之日起施行。本细则由市城市改造管理局负责解释。