瑞安市农村村民住房建设管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为了加强和规范农村村民住房建设审批管理，切实破解当前农村村民建房难问题，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《   中华人民共和国土地管理法》等法律法规及政策规定，结合我市农村实际，制定本办法。

第二条  市（镇）区规划建设用地范围外的农村村民使用宅基地新建、拆建、扩建、改建住房（以下统称农村村民住房建设），所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。

村集体经济组织负责实施的农村土地综合整治项目，按照《瑞安市农村土地综合整治工作的实施意见》规定审批；团块、整村、连村成片就地旧村改造项目和市（镇）区规划建设用地范围内的城中村村民住房建设项目，按照《瑞安市城中村改造管理办法》规定审批。

第三条  农村村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄建设规划和“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求，尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地；鼓励建造公寓式住宅；严格控制占用耕地建造住宅。

第四条  镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内农村住房建设的规划编制和建设管理，并受市政府委托负责宅基地审批工作。涉及无房户、危房户建房问题，镇人民政府、街道办事处要负责开展农村宅基地利用情况专项调查，制订本行政区域年度农村村民住房建设计划，明确建房户名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。各村住房建设计划经全体村民会议（或村民代表会议）讨论通过并公示无异议后，由镇人民政府、街道办事处审核后报送市国土资源局备案。

市住房和城乡规划建设局、市国土资源局负责全市农村住房建设相关审批和监督管理工作，其基层所具体负责辖区内农村村民住房建设的申请受理、踏勘选址、公示、审核、备案、确权登记及日常建设监管等工作。

第五条  农村村民住房建设管理实行限时办结和政务公开制度。镇人民政府、街道办事处与市住房和城乡规划建设局、市国土资源局应当将涉及农村村民住房建设的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定，制作成通俗易懂的文字材料和流程图表，向社会公布。

第二章  建房条件与标准

第六条  农村村民申请新宅基地新建、扩建住房的，应符合规划选址条件和下列条件之一：

（一）无房户或符合分户条件的家庭；

1．两个及以上子女的家庭（且户口均在本村），其中一个子女已婚或达到法定结婚年龄的，可以分户，但父母亲一方或双方必须随其中一个子女合户。

2．三代以上（含三代）同堂的家庭，后代已婚或已达到法定结婚年龄的，可以分户。

（二）因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要异地搬迁新建的；

（三）现有房屋（宅基地）已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围不能就地拆改建的；

（四）按照规划调整宅基地，需要异地新建的；

（五）现有人均住房建筑面积不足30平方米且无法在原宅基地上改建的住房困难户；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第七条  农村村民申请使用原宅基地进行房屋拆改建（或联建改造）应具备下列条件：

（一）拆改建房屋所在区域已编制村庄建设规划，且拆改建范围符合村庄建设规划用地相关要求；

（二）拆改建房屋土地和房产权属、居住人口等证件、证明材料清晰（或已经相关部门确认）；

（三）提供相关利害关系人和村集体经济组织同意拆改建的书面意见。

第八条  有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）已有宅基地和住房面积已达到本办法规定的面积标准，申请宅基地新建、扩建住房的（除本办法第六条第（二）、（三）、（四）、（六）项规定的情形外）；

（二）出租、出卖或以其他形式转让地上建筑物，或将住宅改作他用，申请宅基地新建住房的；

（三）不具备分户条件而以分户为由再申请宅基地新建、扩建住房的；

（四）已落实农房集聚、农村土地综合整治、旧村改造、下山移民等搬迁安置政策，申请宅基地新建住房的，或应拆未拆房屋要求拆改扩建的；

（五）已列入政府或村集体经济组织统一实施安置的农村土地综合整治、旧村改造、工程建设项目拆迁范围的房屋要求拆改扩建的；

（六）已列入禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内需迁建的房屋要求拆改扩建的；

（七）违法占地或违法建筑未处理结案的；

（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第九条  农村村民住房建设由市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所根据下列标准共同核定宅基地用地面积、住房建筑面积：

（一）宅基地面积标准（包括住房、附属用房建筑占地面积和庭院用地面积等）：

1．申请使用现有宅基地和存量土地新建、改扩建住房：小户（3人（含）以下，下同）用地面积不得超过80平方米；中户（4-5人，下同）用地面积不得超过100平方米；大户（6人（含）以上，下同）用地面积不得超过140平方米。

2．申请使用增量土地（农用地、未利用地）新建、改扩建住房：小户用地面积不得超过60平方米；中户用地面积不得超过80平方米；大户用地面积不得超过125平方米。

3．若拆改建户原住房宅基地使用面积超过上述标准的，在规划许可的情况下，可按原使用权面积审批。

（二）住房建筑面积标准：

1．使用原宅基地面积进行房屋拆改建（或联建改造）的，一自然间宅基地住房建筑面积不得超过180平方米。

2．使用新批宅基地（或增加原宅基地面积）新建、改扩建住房的，在确保人均住房建筑面积不小于40平方米的前提下，小户住房建筑面积不得超过180平方米，中户不得超过240平方米，大户不得超过300平方米。

3．若拆改建户原住房建筑面积超过上述标准的，在规划许可的情况下，可按原住房建筑面积审批。

第十条  建房户的建房人口按公安部门登记在册常住农业人口（户籍制度改革前）确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：

（一）建房户家庭成员有下列情形之一的，可计入建房人口：

1.配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的（凭配偶、子女工作单位或所在地镇人民政府、街道办事处出具的未享受保障性住房政策、福利性住房政策证明）；

2.原籍农业户口现役军人、复转退军人（不含已在外定居人口）；

3.移民农转非人员（不含已享受移民安置政策人口）；

4.原籍农业户口的大中专院校在校学生（包括已毕业回乡落户的大中专院校学生）；

5.因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员；

6.法律、法规规定的其他人员。

（二）独生子女家庭（凭独生子女证）、已婚未育家庭，可增计1人。

第十一条  无房户、住房困难户及具备分户条件的审查认定，由镇人民政府、街道办事处根据本办法第六条第（一）、（五）项和第十条之规定，依法合理认定。

第十二条  规划禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内的房屋，要积极创造条件引导实施搬迁，向中心镇、中心村集聚统一建房，一时无法实施搬迁的，其房屋经鉴定为危房（且不属于地质灾害点）的可就地进行原面积改造。

第三章  用地（宅基地）审批