文章播报
各村（居）：
为加快推进我镇农房改造建设和规范管理工作，进一步规范农房改造建设行为，现将县委[2009]38号《关于大力抓好农村住房改造建设和规范管理的意见》予以转发，并附《加快推进农村住房改造建设和规范管理工作实施细则》，请认真贯彻执行。
漓渚镇人民政府
二○○九年十一月三日
主题词：转发 文件 通知
漓渚镇党委政府办公室
中共绍兴县委文件
县委 ★
[2009]38号
中共绍兴县委 绍兴县人民政府
关于大力抓好农村住房改造建设和规范管理的
意 见
为认真贯彻省委、省政府《关于加快农村住房改造建设的若干意见》精神，切实改善民生，扩大农村投资和消费，加快推进我县城乡新社区建设，现就大力抓好我县农村住房改造建设和规范管理工作提出如下意见：
一、 大力抓好农村住房改造建设和规范管理的指导思想、
目标任务和基本原则
（一）指导思想
以科学发展观为指导，以城乡新社区“三集一化 ”为基本要求，坚持把解决部分农民居住困难放在首位，创新机制，科学规划，加强政策引导，积极有序推进农村住房改造建设，切实改善农村人居环境，确保我县统筹城乡发展继续走在前列。
（二）目标任务
到2012年，全县农村住房改造建设和规范管理的目标任务是：
1、合理满足农民住房改造建设需求，全面完成农村住房解困任务，其中农村低保家庭的危房改造任务到2010年基本完成。
2、全面完成违法违章建筑整治、应拆未拆旧房清理工作，杜绝新的违法违章建筑。
3、形成方便生产生活的农村基础设施、公共设施和公共服务体系。
4、土地节约集约利用水平明显提高，社区人均占用建设用地明显下降。
（三）基本原则
坚持以人为本，统筹推进；坚持因地制宜，分类指导；坚持一户一宅，建新拆旧；坚持集中居住，节约用地。
二、以城乡新社区建设为载体，大力抓好农村住房改造建设和规范管理工作
（一）科学规划，进一步强化农村新社区规划控制
1、加快完成社区规划修编。按照“三集一化”的基本要求，明确近期、中期、远期建设目标，科学把握规划的超前性和可操作性。优化社区建设用地和功能布局，合理界定建设区、保留区、拆迁区控制范围，并明确各区控制要求。
2、严格控制社区建设用地规模。按人均100平方米严格控制整个社区的所有建设用地面积总量。
3、规范农村住房建筑风格。对城郊农民公寓要结合周边环境，体现与城镇建成区相协调的建筑风格；对农村社区和有历史文化保护要求的城镇社区要突现“粉墙、黛瓦、坡顶”的江南水乡农居特色。
（二）分类指导，进一步推进农村住房建设
1、规范农民住房建设模式。坚持以农民公寓为主体，遵循“推进公寓式，规范联立式，严控独立式”的基本方针，按照县委办［2008］106号《关于进一步加强农村建房管理、扎实推进农村新社区建设的试行意见》，分区域、按地域确定三种建房模式：①县城规划控制区外的柯岩、湖塘（部分）、齐贤、安昌等四个镇（街）、平水副城规划控制区和各镇的城镇社区建设形态为多层和高层农民公寓；②平原农村社区建设形态为跃层式农民公寓或其它农民公寓；③山区农村社区的建设形态为联立式住宅或跃层式农民公寓。
2、确定农村住房建设范围。规划建设区内，主要建设农民公寓及社区配套公共设施；规划建设区、保留区内，在符合新的统一规划要求的前提下，允许对存在安全隐患或住房困难户的旧房进行合理填充式的扩建和旧房翻建；规划拆迁区内，禁止旧房翻建、扩建。
3、明确农村住房建设的主体。农民住房建设必须严格按照“统一规划、统一建设、统一管理”的要求，由镇（街）、村为建设主体，对农民公寓及集中联片的联立式住宅实行集体代建。属零星的旧房翻建和扩建、拼建，可由农户自建，但必须加强规划管理的全程监督，严格按照经批准的规划和建筑设计方案进行建设，并经建设、国土等部门联合验收通过后发放土地权证，防止少批多建、批东建西情况的发生。
4、严格控制农村住房标准。多层、跃层农民公寓建筑面积控制在大户（6人及6人以上）220平方米及以下，中户（4-5人）180平方米及以下，小户（3人及3人以下）135平方米及以下；高层公寓的户型面积在多层公寓的基础上分别增加大户15平方米、中户10平方米、小户5平方米。联立式住宅占地面积分别按小户75平方米以下、中户95平方米以下、大户115平方米以下进行从严控制。以农民公寓形式建房的，在不突破控制面积的前提下，也可视情允许农户以“一户两套”形式选择套型。
5、严格控制建设技术指标。多层和跃层式农民公寓地块容积率控制在1.25以上，且规划地块原则上不小于10亩，允许统一规划，分期实施。联立式住宅地块容积率控制在1.1及以上，且三户联体以上，个别特殊地块可二户联体；层次统一为三层且檐口高度控制在
6、探索农民房建设1+X模式。“1+X模式”：“
7、引导农民生产生活用房分离。按照功能分离和改善人居环境的要求，积极引导生产、生活用房分离，使农户通过减少生活用房置换获得生产用房。在规定的户均及人均建筑（用地）面积内，可在40%比例以内予以置换。各镇（街）在今、明两年内要抓好一个社区的试点。
（三）严格执法，进一步规范农村住房建设管理
1、加强审批管理。坚持“先规划后建设”的原则，真正落实“一书二证”制度，严格实施社区规划，农民公寓、联立式住房、个别翻（扩）建房和生产用房、家庭工业集聚点、村级物业用房等，均由县级或县级授权镇级实行联合一站式审批，做到既简化程序又规范管理。联合会审同意后，县建设局或建设局授权镇（街道）、开发区负责规划定点和规划建筑设计方案的审批把关，国土局负责土地的手续办理，县新农村（新社区）建设办公室给予有关立项补助，发改局、建管（房管）局等部门负责立项和建筑质量管理。
2、加强批后管理。落实“五到场”制度，县建设局或建设局授权镇（街道）、开发区、国土局要完善批后管理制度，保障管理力量，加强批后建设过程的全程监管，确保规划落地建设到位，杜绝违章违法建房的现象出现。县建管（房管）局要创新农村建房质量管理和服务机制，加强质量监督，县新农村（新社区）建设办公室要加强对农民公寓、生产用房、家庭工业集聚点、村级物业用房等建设的指导，并及时组织验收兑现相关政策。
3、加大应拆旧房处理力度。结合全县农村违法违章建筑的整治工作，要统一清理拆除应拆未拆旧房。县国土局要严格按规定处置，若按规划可以保留调剂的旧房，需经镇审核后报县有关职能部门认定并办理合法的过户手续或重新审批手续。建设、国土部门及镇（街）要按各自职责及时对违法违章建房依法立案处置，做到发现一处、查处一处。
（四）创新机制，加大农村住房建设的保障力度
1、保障农村住房的建设用地指标。根据年度城镇农村新社区新增建设用地需求，确保当年计划用地指标总量10%左右、复垦指标20% 以上用于农村住房建设。对农村新社区建设中的农民公寓、家庭工业集聚点建设、村级物业用房及公共配套设施建设等项目，优先安排用地指标。为加大旧村拆迁改造、宅基地整理置换力度，可按宅基地可置换面积的20%左右申请周转指标用于周转房建设，实行先借后还，在周转房用地手续批准之日起两年内归还。
2、探索农村住房建设项目供地多种方式。农村新社区农民公寓建设项目可以国有建设用地行政划拨的方式供地，也可实行公开出让方式供地。对公开出让的，土地出让金净收益全额返回镇（街道），支持农村住房改造建设有关项目的实施。
3、创新农村宅基地使用管理机制。建立农民宅基地退出补偿和节约奖励机制。对已在城镇购置商品房定居的农民，如自愿退出所有宅基地且以后不再申请新宅基地的，可按退出的宅基地合法面积，给予每平方米300元的经济补偿；以农民公寓形式建房并拆除和退出全部宅基地的，按联立式宅基地新的控制面积标准，给予每平方米150元的奖励，奖励补偿资金由县、镇（街）各半承担。
4、完善宅基地退耕复耕激励机制。完善宅基地退耕复耕指标回购储备、调剂使用激励机制，通过宅基地整治并经安置后的溢余土地，实行退宅还耕后，由县按每亩10万元的标准进行以奖代补到镇村，回购复耕指标；复耕指标按上述价格由镇（街）、开发区有偿使用。
5、健全农村住房改造建设投入机制。坚持政府主导、农民主体、社会参与的原则，健全农村住房改造建设投入机制，县镇两级都要安排专项政策资金支持旧村改造、农民公寓建设及公共设施配套等新社区建设。对已建设农民公寓的社区（村）发展物业经营的，涉及村级集体物业用房缴纳的税收，属县地方留存部分由镇（街）全额奖励给村（股份经济经济合作社），用于农村农民公寓的配套设施建设。金融机构要加大对农村住房建设的支持力度，创新贷款方式，积极为农村住房建设提供信贷服务。要注重发展农民群众的主体作用，鼓励企业和其他社会力量参与农村住房改造建设。
三、加强领导，确保农村住房改造建设和规范管理工作落到实处
1、加强组织领导。成立以县政府领导为组长，建设、新农村建设办公室、国土等部门主要领导为成员单位的规范农村建房管理领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在建设局，从各成员单位抽调必要的工作人员，负责农村住房改造建设和规范管理工作，对土地指标安排、项目立项、规划审批、建设管理等进行协调和监督。各镇（街）、开发区要真正把这项工作列入重要议事日程，实行一把手亲自抓、分管领导具体抓，采取有力措施，狠抓工作落实。
2、加强舆论宣传。利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏等多种渠道和形式，广泛宣传农村住房改造建设和规范管理的重要意义和相关政策，激发农村基层干部和广大农民群众的积极性、主动性和创造性，形成良好氛围，推动工作深入开展。
3、加强考核督查。坚持把农村住房建设管理作为保障和改善民生、推进农村新社区建设的重要内容来抓，建立县领导联系督查制度，把农村住房建设管理工作纳入县岗位责任制对农村新社区考核。对制度不健全、管理人员不落实、规范农村建房管理不力、违法违章建筑严重的规划建设授权镇（开发区），暂停规划授权，并实行“一票否决”，取消年度岗位责任制考核评优资格。
中 共 绍 兴 县 委
绍 兴 县 人 民 政 府
主题词：农村 住房 建设 意见
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送：县级领导 |
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发：各镇（街道、开发区）、中心城建管办、平水副城建管委党委（工委），政府（办事处、管委会），县机关各部门 |
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中共绍兴县委办公室 校对：宋坷臻 |
（共印230份）
绍兴县关于加快推进农村住房改造建设和
规范管理工作的实施细则
根据县委、县政府《关于大力抓好农村住房改造建设和规范管理的意见》精神，扎实推进农村住房改造建设和规范管理工作，制订本实施细则。
一、适用对象
本细则适用对象为经县农村住房建设和规范管理领导小组办公室（以下简称县农房办）认定的各类农村住房改造建设项目。
二、优化城乡新社区规划编制
各镇（街）要抓紧组织优化城乡新社区规划，着重编制好以开发区、镇（街）为单位的城乡新社区布点规划和以社区为单位的修建性详细规划。对已完成规划编制但与新的政策有不一致的要抓紧修改完善。今后对没有完成规划编制并通过评审的村，一律不予审批农村建房。在规划编制中要全面贯彻县委[2009]38号文件精神，合理布局社区居民点，结合当前农保调整的有利时机， 与土地利用规划有机衔接，切实做到“两规”合一，确保规划“落地”。
三、建立联合会审制
对各类农村住房改造建设项目实行镇（街道）、开发区申报，县农房办联合会审制度。联席会议由县建设局、发改局、经贸局、农办、国土局、财政局、建管（房管）局等部门组成，项目所在镇（街）、开发区列席，县农房办负责人作为联席会议召集人。联审会重点对农村住房改造建设项目的规划和政策进行符合性审查；对授权镇、开发区农村住房改造建设项目审批备案情况进行审查、通报；对需要提交联席会议审查确定的事项进行审查。以工程项目方式实施的农民公寓、联立式住房和村级物业用房统一纳入联合会审由县农房办组织实行联合一站式审查；其他农户自建的旧房翻建（扩建）由县农房办委托所在县级授权镇、开发区实行联合一站式审查。县农房办原则上每周组织一次联合会审，特殊情况按需进行。联合会审通过的项目由县农房办以会议纪要的形式明确，县政府各部门和镇（街道）、开发区根据会议纪要，按各自职责尽快办理有关手续。
四、规范项目报审程序
（一）农户自建的旧房翻建（扩建）项目
1、农户向村委提交建房申请报告；
2、村委初审同意后，上墙公示，公示不少于五天，公示无异议后，报所在镇(街道)；
3、授权镇、开发区组织召开联审会；
4、联审会审查同意的，办理规划许可手续；
5、农户取得规划手续后，向国土部门申请用地，规划用地涉及林地的，需先向县林业局申请办理林转用手续，经县国土部门审核后，报县政府审批；
6、农户取得用地批准文件后，由被委托镇街、开发区规划管理部门组织国土所、镇城建办、城监中队进行现场打桩放样；
7、农户按审批的要求和规定的建筑结构建设，竣工后，县建设局（或已授权的镇、开发区建设分局）、国土局等部门进行联合验收，验收通过后申领土地权证，并可向县房管局申请办理房产证。
（二）以工程项目方式实施的农村住房改造建设项目
1、村（社区）确定项目后，按规定程序讨论公示，并准备会审资料，上报镇(街道)初审；
2、镇（街道）初审后，由镇（街道）负责向县农房办提出会审申请，开发区管辖的镇（街道）上报县联合会审前应先报经开发区审查；
3、县发改局（经贸局）立项；
4、县新农村（新社区）建设办公室政策补助立项；
5、县建设局（或已授权的镇、开发区建设分局）办理建设用地规划许可手续；
6、县国土局核发建设用地批准书（如占用土地涉及林地的需先行办理林转用手续）；
7、县建设局（或已授权的镇、开发区建设分局）办理建设工程规划许可手续（根据联合审查会议纪要可同时办理图审、消防、气象审查手续）；
8、县招投标中心或镇（街）自行组织建设工程施工、监理招投标；
9、县建管（房管）局办理施工许可证；
10、县建设局（或已授权的镇、开发区建设分局）联系县测绘院进行项目定线放样，并开工建设；
11、县建管（房管）局实施质量、安全监督；
12、竣工后，县农房办组织相关部门进行联合验收；
13、县新农村（新社区）建设办公室组织政策补助审核；
14、县建管（房管）局办理房产所有权登记手续；
15、县国土局办理土地使用权分割发证手续。
五、加强项目批后监管
1、实行审批备案制。经县农房办联合会审同意的项目，授权镇、开发区要严格按会审意见履行审批手续，并认真履行上报备案制度，每月初将上月办理的项目上报相关授权部门备案，备案情况及存在问题将以县农房办联审会纪要形式在全县范围内通报。
2、实施“五到场”批后管理手册制。加强农村住房改造建设项目批后管理，县建设局（或已授权镇、开发区建设分局）、县国土局要完善批后管理制度，保障管理力量，根据批后管理手册要求，实行“地块建筑放样到场”、“基槽验线到场”、“施工过程到场”、“主体建筑验收到场”和“综合验收到场”的“五到场”制度。严格批后管理手册填报，务必要求所填资料准确、真实、符合程序要求。加强日常违章巡查，将批后管理落实情况与防违、控违机制有机结合，凡发现有新的违法违章建筑，一律予以拆除。
3、建立联合验收制。农户自建的旧房翻建（扩建）项目，竣工后，由建设局（或已授权的镇、开发区建设分局）、国土局等部门联合验收，通过后发放土地权证；以工程项目方式实施的农村住房改造建设项目，由县农房办牵头，联合建设局（或已授权的镇、开发区建设分局）、国土局、农办、财政、房管（建管）局、气象等部门进行联合验收。对未履行或没有规范履行审批备案制和批后管理手册制的项目，不得进行联合验收，不得发放相关权证。
六、明确政策兑现程序
（一）关于土地周转指标使用
1、使用范围：周转指标仅限于农村住房改造建设项目。
2、申请条件：
①根据土地利用总体规划及城乡新社区规划，确有退宅还耕地块的。
②已报绍兴市国土资源局批准宅基地复垦项目并经立项。
3、具体程序：
①村提出申请；②镇（街）初审；③县国土局审核；④县农房办核准同意。
4、归还方式：
必须在规定的期限内归还，可以用已批准立项的宅基地复垦项目实施后获得的复耕指标归还，也可以按复耕指标有偿使用的标准支付相应的款项归还。
5、保障措施：
周转指标使用须签订履约协议，由所在镇（街道）担保，在规定期限内归还，逾期不归还，暂停项目所在村项目审批和有关政策奖补兑现，并从担保镇（街道）计划指标中扣除。
（二）关于农民退宅奖补
1、申请对象：已在城镇购置商品房定居或以农民公寓形式建房的农民。
2、申请条件：
①已在城镇购置商品房定居，自愿退出所有宅基地且以后不再申请新宅基地。
②以农民公寓形式建房并拆除和退出全部宅基地。
3、具体程序：
①农民提出申请;②村签署意见；③镇（街道）初审；④县国土局审核；⑤县农房办核准同意；⑥由县财政局、县农房办联合发文拨付补助资金。
（三）关于宅基地退耕复耕
1、申请对象：镇（街道）或村
2、申请条件：
①通过宅基地整治并经安置后有溢余土地可实行退耕复耕。
②符合土地利用总体规划。
③土地权属明确，无争议。
3、具体程序：
①镇（街道）申请；②县国土局初审后报市国土局审批立项；③立项后镇（街道）、村组织实施退耕复耕；④县国土局初步验收；⑤市国土局复验；⑥省国土厅复核认定，并确定复耕指标；⑦县国土局以奖代补，回购复耕指标。
宅基地退耕复耕申报要求及标准按省国土厅有关规定执行并实施。
（四）关于生活用房置换生产用房
1、申请对象：入住农民公寓需要生产用房的农民。
2、申请条件：
①所在村（社区）列入农民生活用房与生产用房分离试点；
②以农民公寓建房的农户建筑面积未足户控建筑面积≥
3、具体程序：
①农民提出申请;②村签署意见；③镇（街道）初审；④县农办审核；⑤县农房办核准同意；⑥村兑现。
具体根据县农办制定的关于生产与生活用房分离的试点意见的办法执行。
七、明确有关问题
1、关于政策实施时间及历史遗留问题处置
县委[2009]38号文件是我县当前和今后一段时期内农村住房改造建设的重要政策依据。全县农村住房改造建设和管理的具体政策以县委[2009]38号发文之日起（即
2、关于未经规划授权镇（街）农村住房建设项目的上报
未经规划授权的镇（街）农村住房建设项目由镇（街）和所在地国土所初审后，上报所在地授权的开发区（或副城），由授权开发区（或副城）审查后报县农房办审核。开发区（或副城）原则上应每周召开一次联审会，加快项目审批速度。
3、关于农民个人建房和危旧房的翻建、改建、扩建及填充式新建问题
在建设区和保留区范围内的农房扩建按县委2009[38]号文件明确的要求和对象，在符合规划的前提下，占地面积户型参照小户
未编制城乡新社区规划村的危旧房，在经有资质的鉴定机构出具危房鉴定意见后，允许按照原址原面积原高度进行维修；已编制城乡新社区规划的，危旧房所在位置位于规划建设区和保留区范围内的，在符合规划前提下，经相关程序审批后，允许其进行翻建、扩建，具体面积控制标准按县委[2009]38号文件和规划要求执行；在拆迁区范围内的，不得进行翻建、扩建，在经有资质的鉴定机构出具危房鉴定意见后，只允许其按照原址原面积原高度进行维修。
在建设区和保留区内进行填充式新建的，在符合城乡新社区规划的前提下，且填充新建不超过2个标准户型，并经由县建设局授权的镇（街）、开发区初审后上报县农房办审核同意。
4、关于农房户型人口标准、住房困难户认定和分户问题
农房户型人口标准和住房困难户认定根据县委办[2004]99号文件执行，由县公安局具体证明核定。分户认定参照县城办[2003]13号文件。
5、涉及县级及以上重点工程项目拆迁安置的农村住房建设，按已签订的拆迁协议执行。
八、具体工作要求
1、加强前期调查。各镇（街道）及村（社区）要做好项目前期调查工作，特别是对住宅项目，要查明家庭人口情况和住房状况，掌握真实的住房现状及处理情况，坚持公示制度，确保上报联合会审资料的真实性，杜绝弄虚作假。
2、严肃责任追究。在农村住房改造建设管理工作中，县有关部门和授权镇（街道）、开发区，要加强内部管理，严肃工作纪律。要依法行政，规范管理行政行为，确保县委县政府有关政策规定落实到位，对弄虚作假、监管不力、不履行规定程序违规审批、放任违法建设行为，造成后果的，将上报县委县政府按规定进行处理。
