各相关单位：

现将《山阳镇土地减量化补偿指导性意见（修订）》印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知。

金山区山阳镇人民政府

2017年3月17日

山阳镇土地减量化补偿指导性意见（修订）

根据《金山区人民政府关于<金山区集建区外现状建设用地减量化指标管理办法>的通知》（金府发〔2016〕17号），以及关于进一步规范《金山区集建区外现状建设用地减量化指标管理办法》的补充口径（一）（金规土〔2016〕99号），按照区政府关于集建区外现状建设用地减量化工作的总体部署和要求，就我镇土地减量化补偿指导性意见修订如下：

一、适用范围

《山阳镇郊野单元规划》（2014-2020年）确定的集建区外现状建设用地减量化任务，总量为170公顷。以先易后难、先集体后个人、先无证违法用地后低效有证用地的方法推进土地减量化工作。

二、估价及补偿内容

（一）集体土地非居

⒈土地使用权

从土地权属的性质来讲，建设用地减量化的本质是从建设用地转为农用地，集体土地的性质不发生变化的，不予评估及补偿。

⒉建筑物

分为二类进行，第一类为有证房屋：包括可以提供房地产权证、集体土地使用证、政府相关批准建房文件等凭证的企业房屋；第二类为无法提供房地产权证、集体土地使用证、政府相关批准建房文件等凭证的企业房屋。

第一类房屋：参照《关于印发<上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定>的通知》（沪府发（2011）75号），对于非居建筑物评估其建安重置价格，估价标准参照与价值时点接近的《上海房屋拆迁中建筑物建安重置清单单价清册》给予分部分项测算，对于居住类的房屋应考虑其成新情况。

第二类房屋采用给予残值补偿方式，由镇政府、村委会及企业采用协商补偿的方式进行，由评估公司对房屋提出“建议补偿价”（仅作为政府与企业协商补偿的参考价格），残值补偿标准按照现有房屋建安重置价的50%左右计算，残值率由相应的估价公司根据房屋结构以及保养维护情况予以确定。

⒊附属物、附着物

按照本市相关征地财物补偿标准进行，即《上海市征地财物补偿标准（2013）》，该标准若进行相关调整的，则按照调整后的标准执行。

⒋室内装饰装修

根据<关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范》的通知>（沪规土资征（2012）378号）规定，房屋装饰评估应按照本市房屋装修工程定额标准，单独评定其装修的重置和成新程度。

⒌设备搬迁

可搬迁设备的补偿费用一般由设备的拆除费用、运输费用、安装调试费用组成。不可搬迁设备一般为重置价格结合成新。

镇实施主体与镇企发公司做好对接工作，由企发公司对产业结构调整的企业设备出具书面意见，产业结构调整的企业设备不予重复评估。

⒍企业停产停业损失补偿

以企业房屋建筑面积为计算基数，按200-300元/㎡进行补偿。另外涉及产业结构调整、河道整治等项目，上级部门按要求对企业进行此项补偿的，减量化企业获得上级部门补偿的，镇政府不再给予补偿；未取得上级补偿的，镇政府给予200元/㎡。

⒎人员安置费。

按当月最低工资标准乘以月数计算人员安置费。具体计算方法：在减量单位工作期限每满一年，补偿一个月工资，工作期限满6个月不满1年的，按满1年补偿标准进行补偿；工作年限不满6个月，补偿半个月工资。每人最高补偿不超过6000元。不足部门由企业补偿，并由企业按照相应规定处理好员工关系。

⒏其他补偿

以上未尽事宜由镇政府按相应规范适当予以补贴。

（二）国有土地非居

根据《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》（沪房管规范市（2013）1号），评估其房地产市场价值，对于非标准房屋可采用成本法进行房地评估。

⒈土地使用权

出让土地的使用权价格可参考同区域内工业用地出让价格，并根据实际情况作适当调整。

划拨土地的使用权价格原则上不再进行土地费补偿。

⒉建筑物

参照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布），对于非居建筑物评估其重置价格结合成新，估价标准参照与价值时点接近的《上海房屋拆迁中建筑物建安重置清单单价清册》给予分部分项测算。

⒊附属设施

附属设施为重置价格结合成新确定。

⒋室内装饰装修

装饰装修评估值＝装修重置价×成新率

⒌设备搬迁、企业停产停业损失、人员安置补偿参照上述集体非居房屋补偿标准执行。

⒍其他补偿

以上未尽事宜由镇政府按相应规范适当予以补贴。

（三）通过转制、拍卖方式取得房地产的补偿

⒈企业通过转制取得房屋的：具备原建筑面积计入企业总资产的相关协议等文件的，以批转文件中记载的建筑面积视为有证；

⒉通过拍卖取得房地产的：估价公司原则不予评估，参照历史取得成本加财务成本的方式予以补偿；若需评估的，需提供相应的企业材料，由估价公司仔细分析材料后按照减量化的口径进行评估。

三、本意见自印发之日起施行。2015年4月2日金山区山阳镇人民政府印发的《山阳镇土地减量化补偿指导性意见》（山府发[2015]51号文）同时废止。

附件：1、山阳镇集建区外现状建设用地减量化实施意见

2、 土地减量化项目补偿协议（范本）

3、 公司房地产评估业务服务约定书（范本）

附件1：

山阳镇集建区外现状建设用地减量化实施意见

为进一步“规范化、标准化、制度化和格式化”的进行减量化项目管理，现将减量化操作过程、资金拨付等环节提出如下实施意见：

一、授权委托

镇人民政府作为减量化工作的责任主体，通过委托书的形式，将减量化工作的“立项预审、签订协议、立项申报、现场实施”等工作环节的权限授权给镇规划建设和环境保护办公室，由镇规划建设和环境保护办公室作为实施部门（以下简称镇实施主体）全权代表镇人民政府推进减量化工作。

二、计划上报

根据区规划和土地管理局下达给我镇的减量化年度任务计划，镇每年10月起启动下一年度减量化计划编制工作，各村将下一年度减量化计划上报至镇实施主体。提交资料包括：减量化计划汇总表；减量化计划汇总电子图；减量化计划涉及地块“一地一档”。

镇实施主体负责汇总审核各村减量化上报计划，经平衡后报区规土局。

三、立项预审

镇实施主体负责对项目地块进行预审资料组件，报送镇规土所。镇规土所负责对减量化预审立项资料进行初审。重点初审：是否涉及“五违”用地；是否历史违法用地或者其他经处罚过的用地；权属情况是否准确；项目的“一地一档”情况是否准确等内容。审核通过后，镇规土所盖章送区规划土地局。

四、项目评估

（一）服务协议

镇实施主体根据区规划土地局建立的金山区减量化评估机构数据库（按照区规划土地局相关文件定期更新）确定服务对象后，与确定的服务企业签订减量化评估服务协议，承担委托的房屋土地价格评估工作。减量化评估收费标准按照区规土局相关规定进行。

（二）评估规范