金山区人民政府关于印发

《金山区农村村民住房建设管理办法》的通知

各镇人民政府、街道办事处、工业区管委会，区人民政府各部门、各直属单位：

《金山区农村村民住房建设管理办法》已经第73次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真按照执行。

特此通知。

                                                               上海市金山区人民政府  

         2019年12月18日

金山区农村村民住房建设管理办法

第一章  总则

第一条 目的与依据 

为了加强本区农村村民建房管理，实施国家乡村振兴战略，引导农村村民集中居住、节约集约利用土地资源，促进城乡发展一体化,满足人民日益增长的美好生活需要，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城乡规划法》《上海市城乡规划条例》《上海市农村村民住房建设管理办法》《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌 进一步推进农民相对集中居住的若干意见》《关于推进本市乡村振兴做好规划土地管理工作的实施意见（试行）》等有关法律、法规规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 适用范围

本办法适用于本区行政区域范围内农村村民在农民集体所有土地上新建、改建、翻建和修缮住房(以下统称“村民建房”)及其管理。 

城市开发边界内限制进行村民建房行为，鼓励各镇政府(工业区管委会）采取提前动迁安置方式解决村民住房问题。

第三条 有关用语的含义

（一）农村村民，是指具有本区农业户口的本区农村集体经济组织成员；

（二）农户建房，是指由农村村民以户为单位自行申请宅基地建造住房的活动；

（三）集体建房，是指由村民委员会或村、镇（工业区）集体经济组织受农村村民委托按照统一规划、统一设计、集中组织农村村民建设住房的活动；

（四）新建，是指在规划保留村及规划集中居住点内新建房屋的建设行为；

（五）改建，是指在规划保留村及规划集中居住点内因原有建筑风貌及建筑面积不符合相关规定，在不改变原权利人的前提下，重新建设房屋的建设行为；

（六）翻建，是指在规划保留村及规划集中居住点内房屋破旧，经本市专业机构鉴定后列入C或D级别（危房需拆除重建），在重新审核权利人及房屋建筑面积的前提下，对原有房屋进行重建的建设行为；

（七）修缮，是指在规划保留村及规划集中居住点内房屋破旧，经本市专业机构鉴定后列入A或B级别（房屋破损需修砌），在不拆除建筑物，不增加檐口高度，不增加占地面积和建筑面积的前提下，对原有房屋进行修补的建设行为。

第四条 基本原则

我区村民建房原则以集体建房为主，农户建房为辅。本区村民建房管理应当遵循以下原则：

（一）坚持公开、公平、公正原则，保障农村村民的合法权益；

（二）鼓励农村村民向城镇集中居住，整体改善农村村民居住条件和农村环境，改善农村分散居住状况；

（三）实行先规划后建设，符合规划和相关技术标准，节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌；

（四）坚持安全、经济、适用和美观，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第五条 管理部门

区农业农村委作为我区村民建房的牵头管理部门，负责本辖区内宅基地的监督管理，做好宅基地资格审核、跨村平移集中安置中相关利益补偿等指导、协调、监管工作，督促集体经济组织完善内部决策程序。

区规划资源局负责本辖区内村民建房的规划和用地计划管理，办理相关规划意见及农转用手续，镇(工业区）土地管理部门作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

区建管委负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。

区房管局负责本辖区内村民建房房屋质量检测和集中居住区后期物业管理的指导和监督。

镇政府（工业区管委会）负责本辖区内村民建房的管理；受区规划资源局委托，审核发放村民建房的《乡村建设规划许可证》；受区建管委委托，进行村民建房安全质量的现场指导和检查，并加强宣传，普及建房技术与质量安全知识，增强村民建房法律意识；负责对危房修缮进行审批，对村民建房发放开工单，进行开工查验和竣工验收，竣工验收通过后，发放验收合格证明。

区发改委、公安金山分局、区民政局、区财政局、区人社局、区生态环境局、区水务局、区绿化市容局、区城管执法局、区交通委等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

第六条 集中居住要求 

镇政府（工业区管委会）应确定撤并村范围和保留村布局，合理确定农民集中居住建设标准，落实农民集中居住安置空间，鼓励农民集中居住。

农村危房问题严重的区域，在解决房屋安全问题的同时，应当结合新农村建设，积极采取措施，鼓励引导农村宅基地返还农村集体经济组织，实现土地节约集约利用。

区政府、镇政府（工业区管委会）应当合理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模，统筹安排村民建房的各项管理工作。鼓励集体建房，引导农户建房向规划确定的农村居民点集中。所在区域已实施集体建房的，不再受理农户建房申请；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。

位于规划确定的农村居民点范围内的农民，在符合村庄规划设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许以联排的形式实行翻建、改建。

位于规划确定的农村居民点范围外的农民，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一个人要求分户，且符合分户条件的，由属地政府采取多种方式保障其居住权。

第七条 风貌管控

镇政府（工业区管委会）应当根据《上海市郊野乡村风貌规划设计和建设导则》《上海市村民住房方案图集》《金山区村庄设计技术导则》，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，通过专业设计引导农村村民住房建设。

历史文化名镇、名村、传统村落内村民建房还应符合相关保护规划。

第二章 农村村民建房审批管理

第八条 申请主体

符合以下条件的集体经济组织成员需要申请宅基地建房的，可以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户籍且户口、生产生活一直在本村的; 

（二）属本市农业户口，因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的; 

（三）属本市农业户口，根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他形式。

第九条 申请条件

符合下列条件之一的农村村民，可以对已有住宅进行改建、翻建或者易地新建，但原则以集中居住为主，严格控制原地翻建：

（一）按照村庄规划调整宅基地或者因基础设施等建设需要易地新建的;

（二）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建或易地新建的;危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失的，需要在原址翻建或者易地新建的; 

（四）符合申请条件的其他情形。

第十条 申请限制

有下列情形之一的农村村民，不得申请宅基地进行新建、或者对原住房进行改建或者翻建：

（一）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（二）拥有多处宅基地的农村村民；

（三）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的;

（四）已享受房屋动迁、搬迁补偿安置、住房货币补贴、福利分房、保障性住房、他处享有农村宅基地等城乡住房保障政策的;

（五）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕或者自愿放弃宅基权利的;

（六）区政府规定的其他情形。

第十一条 申请材料

村民建房申请应提供以下资料：

（一）申请书；

（二）金山区农村村民建房申请审批表；

（三）合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件；

（四）户籍资料；

（五）其他应提供的相关资料。

第十二条 公开办事制度

镇政府（工业区管委会）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定进行公示。

镇政府（工业区管委会）应当将村民建房的审批结果及时告知村民所在的村民委员会。镇政府（工业区管委会）应当通过金山区政府门户网站及张榜形式公布审批结果，接受群众监督。

第十三条 村民委员会自治管理内容

村民委员会依据《中华人民共和国村民委员会组织法》《上海市农村村民住房建设管理办法》规定，严格贯彻“公平、公正、公开”的原则，积极参与村庄规划编制，加强农村村民建房用地民主管理,根据本办法合理确定本村建房用地布局和规模，开展村民建房的具体工作，并报镇政府（工业区管委会）备案。镇政府（工业区管委会）应指导村民委员会开展相关工作。

第十四条 村民委员会审查程序

村民委员会接到村民建房申请后，应当在15日内审核其农村集体经济组织成员资格，并将该户村民成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公示，公示期限不少于30日。不符合的应书面告知申请人。 

公示期间无异议的，村民委员会应当在《金山区农村村民建房申请审批表》上签署同意意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇政府（工业区管委会）;公示期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议协调解决。